9月28日，清远商业发展论坛在时代广场营销中心召开，来自政府相关人员、省商业流通领域专家、市场研究机构、广州及清远媒体等各界人士50余人参加了论坛。广东财经大学大学流通经济研究所所长王先庆教授应邀出席并发言。与会人员并对清远商业投资环境与潜力、未来发展方向进行了热烈的探讨。
王先庆：其实我来清远很多次，做了三个商业网点对话，在附近做报告也做过四五场，做的一个是关于服务业发展的，产业发展的，这是第一次参加商业发展论坛，这么多年来，第一次在清远以商业的名义开的论坛，我还真是第一次参加，所以很高兴。
刚刚黄总给了两个命题，我先回答第一个问题，也是一直在思考的问题，就是从商业地产投资的角度，我们整个清远市目前处于一个什么样的状态，这个要讲起来很大，我想重点讲四个方面的因素和优势。
第一个还是从城市化的角度来说，因为我们的商业一定和城市化进程相配合的，刚刚我们黄总还有两位媒体界的领导都介绍过清远的城市定位，也提到我们“广清同城”，之所以我们历届省委省政府出台促进珠三角东西北的金融化原因很简单，就是太不均衡了，发展成为了畸形状态，以广州为中心的珠三角过度集中资源发展，而周边区域相对严重滞后，这是一个极不均衡的城市化的水平，这种城市化水平相差太不一致，这样就是说我们中心城市对周边城市的均衡拉动效应就没有发挥出来，在这样的背景下，不利于区域的发展，所以现在特别强调区域一体化发展。“广清同城”这个提法其实也不是新鲜的，也早就有提，但是我们这几年做课题做项目，其实更觉得应该把广州、清远和佛山连起来看，就是广、佛、清三角地带或者说一体化，这样的轨迹更有利于这个片区均衡发展，因为我们在广州最近搞广州专业市场的转移，现在同时也在做佛山的商业的服务业的发展的规划，这两个规划同时在做，做的过程中发现它们都有一个交汇点，就是广州北二环和佛山二环和清远的这个片区，未来潜藏着巨大的机遇，就是清远新城、从化、花都一直到南海整个这一块，可能是未来广州为主的商业辐射和同城的城市化过程中获得机遇的重要片区，所以应该是广、佛、清同城这是第一个，就是区域一体化均衡发展是作为第一个优势来看的。
第二个优势还是从交通区位，我们过去也谈交通区位，按道理来说清远在广州和整个华南的交通位置和区位是不用说的，但是实际上由于我们的交通布局和线路不是向周边发展，而是向海洋发展，过去珠三角整个的线路网是向海的，不是向山区，所以无论是广清也好，还是京珠也好，全都是瓶颈，所以这样子就使我们的区域优势没有得到很好的发挥，刚刚我们几位领导也说了，我们都知道像广乐高速这样一系列的交通格局的改变，使清远离广州越来越近，和珠三角越来越融为一体，它背后的变化应该是从人流、客流、商流的流向去观察这种机遇，因为如果说交通不畅的时候，这种被动的为了交通而交通的人流、物流、客流都不是资源，而是负担，是带来的麻烦，但是当这种交通格局一旦变化成资源的时候，人流、客流就容易带来商流，没有商流就永远不会有商业的发展，所以这近几年来或者未来的五到十年间，清远在交通上优势的变化，将完全可能是这种强大的人流或商流吻合起来，这个是我们需要发掘的一种潜力。
第三点就是广州和清远在城市化进程中的错位和差距，从城市化进程的水平来看，广州已经是进入城市化后期，而我们清远才刚刚进入中期，所以这种的商业和产业结构成熟度不一样，作为广州已经完成了城市化的基本过程，因此它的城市的中心，它的商业是过渡的，它的商业是要剥离到周边去的，叫做去中心化，城市过度繁荣以后要去中心化，所以广州为主的商业会向周边扩散，这种扩散就会把很多的中等和低等的业态跟周边吻合起来，我们最近提出一个广、佛、清商贸带，东起增城，西到三水，这个商贸带今后布局将会是覆盖整个广州北部，因为广州的商业不可能向南，也不可能向东，也不可能向西，只会向北，形成一个巨大的商贸带，这个就会使商业的扩散和资源的重新组合会带来第三个机遇。
第四个方面，应该是商业投资价值的发现，因为当一个区域的商业还没有发展起来的时候，这个商业的价值是没有多少的，因为它是边缘的，但是当一个商业聚集到一定程度以后，商业在整个国民经济和城市中的定位发生变化，然后价值才开始高成长，会暴涨，所以这个将是未来我们观察、分析、判断商业地产投资价值的重要方向，或者说是一个方面，而这一点我们清远市又刚好在这个价值的洼地，比如说买铺，你在广州现在的环境买铺就很难保证未来有价值，整个商业环境发生变化，但是无论电子商务怎么发展，对于一个三四线城市来说不会有那么大的变化，它的业态仍然有强大的生命力，他就可以来这里，比如说商业街或者大的商业综合体会存在着价值，所以这是关于投资的潜力和价值，这是第一个问题。
第二个回答一下为什么近几年商业地产在清远如此迅速的发展，这个话题更有意义和价值，总之一句话就是清远进入商业地产快速发展的高峰期，为什么这么说？我们这些年观察，清远是一个缺少商业的城市，就是整个没有商业的这么一个味道，过去我们其实在很多论坛上讲过，一开始强调旅游等等的，就是没有和商业挂钩，反正这么多年来我不认为清远城市定位搞清楚了，我一直说变化太大，还在探讨，我认为还要修正，我感觉清远三缺，一个缺商业龙头企业，各个城市都有，清远找不到，我们评过的，就是说没有，缺少商业龙头企业。第二个缺商人阶层，就是没有一批经商的人，第三个是缺商业氛围，没有一种集中的让人心动的，可以外来人都想在那购物的氛围，我们经常来清远，但是至少我们不知道清远有什么这种商旅消费比较合适的地方，这种三缺实际上反应过去我们历史上，清远在商业被广州和佛山抽干了，就像一个水库的水被抽走了，基本上没有留下多少商业购买力在本地，都是基层的生活性消费在这，而这是未来要改变的，这个城市如果说按照商旅结合是必然的，因为我们服务业的发展一定是未来城市发展的一个必经阶段，而要发展服务业就必须要有商业，我们天天讲发展旅游业，但是为什么发展旅游业没有使大家富起来，因为你的旅游没有和商业融合，而只有人来没有留下财富，那这个旅游是没有价值的，我说你把人搞来了，但是没有人在这留下消费，所以只有把商业做起来，跟旅游融合，这个城市才会繁荣、富有。
我们作为现在可能很多的商人投资者、资本家，看到了清远未来的方向，纷纷都到这里投资，增长这么快，我也觉得看到了希望，所以才会有今天的论坛，我们时代广场正是有这样的切入点，也许未来会形成这样一批的优秀企业，整合这里的资源，会使整个清远的商业迎来新的发展阶段，我就说到这，谢谢。
