论坛现场
随着广州市亚运的召开及珠江新城配套日益完善、海心沙公共活动的增多，规划多年的广州市中轴线方案已落地并日益成熟。作为紧邻CBD珠江新城的珠江南部，有广州市新地标小蛮腰的加盟，已作为中轴线南移的重要部分。
6月30日，由广州新浪乐居、合生创展共同主办《广州中轴线南拓与城市发展研究》论坛在广州举行。广东商学院流通经济研究所所长王先庆应邀出席并重点就《新中轴周边商业布局》进行了演讲。
下面是演讲的内容。
王先庆(广东商学院流通经济研究所所长，粤商研究中心主任)
谢谢新浪乐居，谢谢合生创展，近些年广东举办了很多论坛，从北到西都参加过不少，东的有新塘、北有花都、西有好几个，南有番禺商圈，基本上都在探讨广州城市的发展与区域价值的关系。我在广州十七年，第一次公开场合谈海珠区的商业，觉得很有意义，谢谢各位。
刚才袁教授说了一个词，我想给大家重复一下，再讲我的话题。他讲早期广州市城在北京路一带，市在西关。他说一句话就是什么叫城市？城就是围起来的意思，市就是市场交易商业的意思。城市就是把它围起来做商业。早期因为不安全因素，城市是围起来的，现在没有了。现在城市的变迁城市的变化，就为我们的服务业、房地产业、人居生活都带来了巨大的变化。今天我的主题就是新中轴南拓、商业中心南移与新中轴商业带，这三个其实是一个话题，就是讲由于新中轴的变化而引起一个带或者说一个圈的形势的变化。
有三个话题，第一个就是新中线南拓与商业中心南移，第二个是海珠商业崛起的大机遇，第三个新中轴商业带分析。
这个就是新中轴线的图，刚才袁教授已经说了，广州市的新中轴是近十年是发育成长过程中，是广州城市化进程进行到一个阶段才出现的中轴，是在广州城市化进程的中期才出现的。他刚才说的一个话跟我是一个道理，他说一个城市的发展不是无限制的，我说的是一个城市化的进程是有生命周期的。他说城市化的中期、初期和后期是不同的发展模式，不同的阶段。那么我们过去广州市的30年是城市化的初期，城市化初期的中轴线就是传统的中轴线，旧中轴线就是北京路，北京路是广州城市化初期的一个发展的纽带。一西一北，那么在北京路以西是典型的旧广州，以东是改革开放三十年逐渐发展起来一直到广州大道。所以这样一西一东构成广州城市化旧城的基本框架，所以这个是城市化初期。
城市化初期有什么特点？第一它的商业都是传统商业，以小商业为主，都是大量的民间的铺，而没有大商业。旧的城区大商业就是广百和后来的天河城等等绝大多数都是创作的商铺、旧商业，这个是第一。
第二在城市化初期的交通工具主要是自行车、公交车，所以在旧城你看到的都是挤挤的小街道，开车的都不敢去，因为都是大量的单行线，更主要的是现在成为步行街，是人行的和步行的以及公交车走的。
第三个特征就是在旧城区房子是不成片的，是单栋单栋的，不像珠江新城或者说是合生珠江帝景这样的，所以旧城区是这样的结构，所以他的生活是单家独户的小商业构成的特征。
那么在城市化中期就会迎来新的变化，中期是由于人均收入水平已经进入了小康水平，也就是人均收入达到8千美元以后。我们的交通工具发生变革，从城市的交通工具开始地铁主导、高速公路主导、个人私家车主导，这个时候的城市空间布局和城市的变化发生变化就是为了住干道的布局，跟刚才三个旧城相比，我们的新城出现了大的变化，就是大商业。
新中轴是广州的大商业时代，首先是以天河城为标志，后来就是正佳广场、接着是太古汇、华城汇一直往南，这个是大商业时代。还有大楼盘时代，都是成群成群的小区的建筑，所以构成了一个新的特征。
第三个就是私家车时代，就是从走路、从骑自行车开始到私家车，所以这样的生活方式发生变革。那么生活方式和城市的经营方式以及整个城市的发展模式都发生了变化，所以这样就必须有一个新的聚集区出现，那这就是广州的新中轴的时代。所以新中轴代表的是广州城市化进程进行到中期以后经济发生的整个城市的变化，那么这个就是一个新的发展。
这个是广州各个功能区形成了新中轴，新中轴有一个特别重要的功能，就是把广州线的城市功能区，两大功能区未来的连起来，第一个是以珠江新城、天河路商圈为特征的现代都市区，就是现在的CBD，和未来的广州南拓，因为广州今后发展是一个正方形的格局，北二环、白云山，东是科韵路就到底了，因为前面是工业区了，南是火车南站，西就是广佛边界，所以这个是正方形。在这样的正方形下新中轴线正在连接两大核心的功能区，一个是珠江新城，第二个是番禺新城，把这两大新城打通，就意味着广州现代化的完成，也意味着广州城市化进程的结束，现代化的城市就完成了。所以也就是说广州的城市化不是无边的，是有边的，当这两大功能区由于新中轴线的连接就彻底的完成了，刚才我讲的这两个问题就是新中轴线南拓与商业中心南移。
刚才讲的城市不是无限的，新中轴线的出现就意味着广州城市化进程的东进的历程结束了。这就是传统商业区的分水岭和商业中心南移的转折点。广州都市型的商圈有四大商圈，第一个就是荔湾的上下九，它是最早的十三行时代的旧的。第二个就是北京路，北京路意味着广州市旧的城市化、旧中轴线，旧中轴线造就广州两大都市级商圈，一个是上下九，第二个是北京路。新的都市圈是起源于天河路商圈，天河路商圈是中国最大的商圈，它的规模、人流量、商业面积都是全国最大的，这个是第三大。但是现在从广州城市发展的阶段来看。第四大商圈将出现在番禺新城，所以你看前一二大商圈就是旧广州城，新中轴线连接着两大商圈，就是第三商圈和第四商圈。而这两大商圈的建成就意味着广州整个城市化的进程完成，也意味着广州国际商贸中心的建成。
后面就是未来人家提出的一个新的中轴，那个是30年以后了。这里有一个红线，这个红线就意味着广州商业中心的转移轨迹，有的人问我广州建购物中心选址为什么那个地方不能建大的？比如说40万平方米，30万平方米。我说你这样选址是不对的。为什么？一个城市的商脉只有一个，不会有多个。所以它的商流、人流、客流是围绕这个主轴来转移的，所以广州的商业千年商都就是从荔湾开始一直往东进，在珠江以北，一直到天河珠江新城、员村、岗顶，一、二、三商圈完成了整个广州商脉东进的进程。
那么新中轴的开始就意味着广州商都的商脉开始由西往东开始，从由北往南，所以广州商业的主流今后将会沿着珠江新城新中轴一直往南，而不是其他的方向。比如说往北白云新城或者是往东的新塘都不可能，所以任何一个城市的商业，比如说纽约，纽约的商业就是一个中轴第五大道，就是围绕第五大道发展的，不会有其他的大道来代替，所以新中轴就意味着广州南拓开始。
第二个问题是广州商业，一个城市的商业要靠人气来带动，商业的人气必须要聚起来。过去是在珠江以北聚集，所以这种聚集的过程就是商业中心的移动过程。那么在过去的几千年中，广州的商脉是没有跨过珠江的也跨不过，一直在珠江以北。那么由于新中轴的出现会结束广州商业不过江的历史，开始往南拓。
这个是我们研究广州商业最终变化的图，广州最后是一个国际商贸中心，国际商贸中心是一个什么形态？其实当海珠区成为广州市大城市中心以后，广州市城市化就完成了，因为从广州市整个格局，南边是番禺，海珠到就是广州的中心。所以广州商业的大繁荣大发展就是沿着海珠环岛商业的形成就是意味着广州商业格局的进程。琶洲是意味着这个进程的起步，新中轴的南拓意味着这里开始连乘，这里的后航道正在打造，这里就是白鹅潭，已经规划了。这一片已经是专业市场群，而大学城的商业随着城市化的进程一定会出现。
所以当围绕着海珠环岛42公里长，然后是双向六车道，当未来五年左右建成的时候，它将是具休闲、购物、旅游、文化整个商业人气聚集会是最好的旅游区，当外国人、全国人到全国来一定会开车围绕这个岛就把广州看遍，无论是白天还是晚上都将给广州带来一个巨大的展示，所以海珠环岛的商业会给海珠带来新的机遇。
现在看的是广州市十大商圈，布局大部分都在荔湾区、越秀区，形成？四大商业集群，荔湾商业集群、北京路商业集群、北京路商业集群，未来是番禺商业集群，在这个集群谁来连通？海珠环岛商业。所以四大商业集群加上海珠环保商业带就构成今后整个广州的商业格局。
那么这个商业格局连通的基本的桥梁就是新中轴商业带。
海珠区目前的商业全部是在西部，70%以上，东部南部基本上是没有的。现在正在由西往东转移。那么转移的聚集区今后会是这一带，那么连通东西。琶洲今后将是商贸总部聚集区，规划是从珠江啤酒一直往西是休闲、餐饮集聚的，因为这里代表广州的休闲文化。那么在这样的状态下就会把人气集聚下来。
这就是我的关于一个新中轴商业带的表述。新中轴商业带意味着广州市未来的新都市级商圈，一个是天河区都市集商业中心，一个是番禺新城未来的商业中心，这两个是不同的形态，天河路是代表广州市现代商业的功能集聚，而番禺新城代表的是未来的一种郊区型和汽车购物时代的商业，这都是都市级的。那么这两个商业的集聚和扩散有一个人口的南移和交通的南进，通过这两大动力把人流、商流、物流、人气就逐步的南拓，南拓就形成围绕整个商业带。
今后大家看到珠影马上就建成，一个将近40万平方米的商业体，再后面是海珠半岛原来的汽车商贸城又会形成一批商业体，南航道，就是现在的几大市场长江商贸城那里又会建成，一直打通到岭南鞋城到番禺新城，分散的商业体连续以后，广州25%左右的商业都聚集在新中轴商业带，将近40%的大商业都会聚集在新中轴商业带。这就是未来广州的商业途径，这个商业途径将会是10-20年。
这个是广州地铁的分布，地铁是方形，这个是新中轴，这两大线其实也意味着商贸人气、人流的南进，跟这个是相辅相成的。所以城市格局、城市形态、交通路线、楼盘布局基本上都代表着整个广州的商业、广州的人气和广州形态的变化，所以你们可以看新的现代经济中的40%-50%的大楼盘都在新中轴商业带，就是一直到番禺，一直到北一直到南都是大楼盘和高端楼盘。
我总结三点，第一点任何一个城市的商业化、城市化、市场化都是相辅相成的，一定是有阶段性的，不能盲目。有的政府部门、有的企业在投资过程中盲目性非常强，所以它不成功。
在这一点上合生集团做的楼盘选择开始往东，华景新城、骏景花园都是代表着那个时代的城市进程，这就代表着我们整个中心的选择又占据了高地，南拓罗马家园一直往南去，这些为什么会成功？并不是说建得多少好的楼盘，只好证明一点，他的选址是代表城市化的进程，第二个选址的繁荣一定是商业的繁荣，商业的繁荣是代表着楼价的走高，没有这一点城市是缺陷的。
第三点我们作为投资也好，居住也好，我们要顺着城市发展的商脉前进，所以有的人问我，为什么不主张往别的地方买？因为一个城市只有一个主线，只有一个商脉，我们就围绕这个商脉去走，一定没有错，谢谢各位。
论坛六位嘉宾（从左至右）：
谈锦钊、袁奇峰、王合群、赵鹏、王先认、何文琼
附：广州中轴南拓与城市发展研究论坛
http://gz.house.sina.com.cn/news/2012-06-30/10203917764.shtml
论坛内容：随着广州市亚运的召开及珠江新城配套日益完善、海心沙公共活动的增多，规划多年的广州市中轴线方案已落地并日益成熟。作为紧邻CBD珠江新城的珠江南部，有广州市新地标小蛮腰的加盟，已作为中轴线南移的重要部分。
论坛邀请嘉宾：
袁奇峰(中山大学教授)
主讲内容：新中轴规划尤其是南中轴线之历史与前瞻。
王先庆(广东商学院流通经济研究所所长，粤商研究中心主任)
主讲内容：新中轴周边商业布局分析
谈锦钊(广州市城市科学研究会副会长、广州市房协专家委副主任)
主讲内容：世界国际城市中轴线发展规律，中轴线发展给周边物业带来的影响力
王合群(广州市新浪乐居总经理)
赵勤(合生创展广州市地区公司总经理助理)
主讲内容：合生新城在中轴线规划上的定位和战略价值
何文琼(珠江帝景项目公司总经理)
主讲内容：珠江帝景在中轴线规划上的几个发展历程，及新产品的前景展望