6月1日，由广东商学院流通经济研究所、广东省商业经济学会、广州市商贸流通现代化重点研究基地和广州商道咨询有限公司共同举办的“广州新兴商圈发展与比较研讨会”在广州商道咨询有限公司召开。来自于学术界、商业地产开发商的二十多名专家学者共聚一堂，就广州商圈的发展现状与趋势，提出建议与思考。会议由流通经济研究所所长王先庆教授主持。
王先庆：各位朋友、专家，今天很荣幸在商道公司会议室召开广州新兴商圈发展研讨会，这是圈内少数人沙龙性质的交流会。
首先感谢商道公司李总和骨干细心的安排。
先由徐印州会长进行一个授牌仪式，前年换届会成立广东省商业经济学会商业经济委员会，由李志坚担任主任，一年多来也多次组织交流、合作，今天是给予正式的授牌。
接下来的交流是探讨广州市新兴商圈状态、发展前景、优势、弱势,将从不同角度的简析，然后各自从专业角度出发发言。先介绍今天与会嘉宾
今天到会嘉宾包括：
徐印州 广东省商业经济学会会长、教授
王先庆 广东商学院流通经济研究所 所长、教授
杨军艇 太阳新天地购物中心 董事总经理
谢逸枫 刀客地产顾问机构 董事长
黄穗诚 市房协专家委员 专家
吴新坚 全国房地产联盟成员 经理人
简丽娜 广州市商业总会副秘书长
戴诗华 广东商学院流通研究所 副所长
蔡海珊 广东商学院经济研究所 办公室主任
陈欣 越秀区科信局 黄花岗科技园管为会党委 科长
宋浩 开商网 编辑部主任
李志坚 广州市商道咨询有限公司 总经理
王勇 广州市商道咨询有限公司 副经理
张丽娟 广州市商道咨询有限公司 规划部经理
周小兵 广州商道咨询有限公司 咨询部经理
王先庆：首先由徐印州会长为广东省商业经济学会商业地产专业委员会的办公单位――广州市商道有限公司授牌！
我们接下来进入第二个大议题，就广州市新兴商圈话题进行探讨。广州这两年在建设国际商贸中心，整个城市正在全面地进行“退二进三”，向服务型经济转型。我最近关注一个话题，就是“广州城市商业中心的扩散与新兴商圈的崛起”。我主要研究了四个方面的内容，一是城市变迁与商圈的形成，二是广州城市的个性与商圈的发展规律、三是近几年广州新兴商圈的分布及其特征，四是新兴商圈培育和发展存在的问题。我的总体看法是，随着主要交通工具、城市功能以及居住方式的变化，广州城市商业已经从集聚阶段转向扩散阶段，从而催生一批新兴商圈的成长，这将成为建设广州国际商贸中心的重要推动力和发展机遇。我的这些观念，在我最近发表的文章以及博客和媒体采访中，最近都有涉及到，因此，不再展开，把宝贵的时间留给各位专家。
王先庆：下面由徐印州会长介绍他最近思考的一个问题，即他多次在媒体谈过的“奥特莱斯现象”。
徐印州：解析国内的奥特莱斯现象
徐印州：广东省商业经济学会会长、教授
徐印州：今天很高兴来这里开这个会议，今天主题是广州新兴商圈发展，为什么今天说这个“奥特莱斯现象”呢？因为据我观察，广州市等城市把“奥特莱斯”作为新商圈崛起的契机。一些地方也出现“奥特莱斯”热，这个问题很值得研究，最近我也思考相关问题，在一些场合也谈了自己的看法。
今天想比一下中国“奥特莱斯”兴起和国外“奥特莱斯”的异同，看是否能够把“奥特莱斯”新兴业态作为新商圈开发或者新商圈崛起的契机或者利用这个契机。
我本人第一次见到“奥特莱斯”业态是1998年，当时因公到美国出差，我从洛杉矶到拉斯维加斯内华达一个荒漠上，这是一个中途点，看到“奥特莱斯”感觉耳目一新，内华达州一路很热，一片荒漠，那里的荒漠和我们新疆不一样，当时导游说那就是他们的沙漠，沙漠里长了仙人掌。有一个内蒙人说：美国的沙漠就是内蒙的草原，也就是说他们的荒漠也有植物。
当时“奥特莱斯”就在这样一个环境下认识的，这条路是从洛杉矶到拉斯维加斯的必经之路，当地由美国人开车到这里来购物，从1998年到现在，“奥特莱斯”业态在美国有了发展，与之前不一样了，最近在欧洲也兴起“奥特莱斯”业态。
一种新的业态来了，我们需要加强研究，“奥特莱斯”到底是什么？我也搞得不太清楚，甚至有人不知道这是一个新兴业态，有人以为是一个品牌。
从这个业态市场生命周期来看，是在名牌产品兴起、成熟之后才有了“奥特莱斯”，在国内品牌数量和影响力都不足，国外品牌刚刚进入内地高端市场的时候，而在这个时候如果放在外国是没有“奥特莱斯”的，而在中国国外高端品牌刚刚进入内地市场，如果硬套进中国是不应该出现的，但中国出现了，而且发展得很快，萌芽期很快过去，进入了高速发展期。
二、“奥特莱斯”业态出现原动力是什么呢？国外兴起“奥特莱斯”原动力是品牌商，就是知名品牌的生产商，然后才是大零售商，这些品牌商开始出现断档、断码，以廉价方式处理掉，这里供应商、制造商的环节，后来，大零售商和经销商的断码产品也进入“奥特莱斯”，可以说原动力是品牌商。
广东“奥特莱斯”热原动力有两个，一个是商业地产，一个是地方政府，和国外有很大不同，大零售商目前处于观望期，考虑是否进入这种业态，最积极就是地产商，再一个就是地方政府支持，原动力方面有区别。
三、谁支撑“奥特莱斯”业态？谁是主力？从欧美情况来看，先是名牌产品厂家、然后是著名品牌代理商，然后是大的零售商，从80年代发展到21世纪第二个十年，现在谁在唱这台戏？就是有名牌产品厂家、著名品牌代理商及大零售商共同唱这台戏。
现在中国出现这种业态谁唱主角呢？一个是地产商、还有是地方政府，还有大零售商，最大不同就是缺少著名品牌经销商、代理商，他们参与度很低，而在欧美他们是最主要的主角，在国内则不是。
四、从业态上看，从80年代发展到今天，“奥特莱斯”在零售业上是继便利店、超市、百货店、购物中心之后第五代典型的零售业，这种模式和大型购物中心和大型专业市场类似，名为“奥特莱斯”，他们准备运作的模式和购物中心，在研究过程中感到不同的是，他们和专业大型市场相似。运营模式就是出租铺位、摊位。
五、选址方面，从欧美情况来看，选址多半是交通极为便利的地方，我第一次看到“奥特莱斯”业态既不在洛杉矶、也不在拉斯维加斯，但交通非常方便，离城市比较远，看国内的“奥特莱斯”的选址大多数在消费人口密集的一、二线城市，广州也有这样一个现象，是在即将边缘化的城市郊区或者城乡结合区。
欧美情况是以交通为突出点，离城市不一定近，而目前我们的选址一定是靠近城市的。
六、成熟的欧美“奥特莱斯”有三个功能于一体，首先是名牌产品，进入里面一定是名牌产品，第二是有折扣的，因为是断档的，第三是体验式消费。
像98年的印象，荒漠当中看到这样一个情况感觉很新鲜，在休息过程中去看，去体验，消费，购买，这是与名牌、折扣、体验三项功能于一体的业态。现在我们已经有了，也力求做到这一点，但真正感觉到还是主要靠折扣。
从理论上看，我们接触这些东西很快，都说要名牌、折扣、体验，但名牌数量和影响力都不足，三个功能就剩下一个功能――折扣。有一些三个功能都不突出，只不过叫做“奥特莱斯”，规划、设计和专业市场区别都不大。
有不同的，但也有共同点，因为现在了解比过去容易得多，以前看到比较难，现在很容易去参观，相同点就是面积达，停车位多，商品价格低廉。我意思不是说“奥特莱斯”在中国就不能够发展，作比较主要是看“奥特莱斯”能不能作为引领新商圈开发及一个商圈崛起的带动力契机。
我并不是泼冷水，也不是怀疑，但这个现象需要研究，这些年我们接受新生事务有一点功利，也有一点浮躁情绪，现在很多概念都可以炒，现在建一个大卖场就叫“奥特莱斯”。
我们可以回顾一下超市刚刚进入中国的，我们也研讨超市，但中国就这样一种业态，最后结合中国国情还是蓬勃发展了。
我最感兴趣是谁触生这个业态呢？在欧美是名牌商，而在中国是地产商和地方政府。
我抛砖引玉先讲到这里。
杨军艇：广州主城区商圈的演变与发展
杨军艇 太阳新天地购物中心 董事总经理
杨军艇：我是天河城第一个员工，是创始人，还有中宜，广百天河中怡店回报率是最高的，天河城回本用了12年，中华广场跟正佳遥遥无期，太古汇再成功也建了十年。
天河中怡店是打包给广百，投了4亿，5年就回本了。
我接着“奥特莱斯”说一下，现在我们不叫“奥特莱斯”，现在是说这个名字而已，真正意义的“奥特莱斯”还有一段时间，因为正价场都没有，怎么谈得上“奥特莱斯”，“奥特莱斯”是正价商品的库存商品，是下架的，过季的名牌商品摆在“奥特莱斯”。天河城“奥特莱斯”并不是因为他的运作成功，只不过里面商店之间互相打折。
“奥特莱斯”很有生命力，任何产品下架、库存的，“奥特莱斯”可以实现零库存，因此必须在郊区以最低价格卖，而且要离市区很远，避免正面竞争。真正的“奥特莱斯”来说，广州还有很大一段距离。
广州商业概念全国最差，有五、六点说法，其中一点说法是说广州商圈最少，广州百货公司最少，广州没有外资百货，单店百货业最差，其中一个说法是广州商圈最少，但这不能说广州商圈不行。
广州只有一个商圈，只有广州市，因为我们是骑楼商业，广州建城2000年以来，有街就有铺，我们说旧城区，我住在一德路，小时候上学时一路都是骑楼，这就是商圈，仅仅没有空调而已，这些也合理分布，店铺比较散。因此，广州是一个大商圈。
如果一定要说商圈，我还有一个概念，商圈是必须在城市里面有一定辐射力的，对居民有辐射力才具有商圈功能，万达、新市、嘉裕太阳广场不能定位为城市商圈，而只是社区商圈，因此，广州有六个商圈：下九路，北京路、农林路、天河路、江南西、中华广场。
火车站不能算是商圈，这不是我们讨论的范围，如果它也算，芳村茶叶市场也算，因此我们不谈那些批发类市场的。
我们所说的商圈是以零售为主的。
实际商圈是不可挪动的，商圈可以降低档次，高档次降下来，商圈不能挪动的原因是什么呢？首先看上海没有挪动过，北京王府井没有挪动过，香港尖沙咀，铜锣湾都没有挪动过，而为什么广州的南方大厦没有了，说是挪走了，我说没有，因为我住在旁边，我最清楚，当时是因为搞了高架路，高架桥把人们的视线挡住了。
第一个原因是，如果当初地铁设一个站在南方大厦的话，它就不会死；还有广州商圈特点“三级”特征很明显，荔湾区一级，越秀区一级（包括东山区），天河区一个级别，各是三分之一，这个数据很精准。
在吉之岛与中华广场刷卡，中华广场每单平均30元，来到天河城，每单平均60元，是同样的商品，同样的价格，这就是购买力。这是级差很明显。因为讨论广州商圈的时候，广州的级差有区别，其他地方围绕中心商业就产生级差。
杨军艇：天河区是发横财的多，现在留在一德路住的是我的父母，有钱的全部在天河，全部出来了，没钱的留在那里。在海珠中路，省中医院对面一栋楼那里，我以前回去看老街坊，天河城开业5年后，我问附近的人去过天河城没有，他们说都没有去过，我回单位找了三辆车全部拉过去看。
他们购买力低，原因是新住宅少，购买力会低，人会慢慢老化，交通会慢慢好起来，而天河那些地方交通差是因为有钱人多，有车的人多。
因此，广州商圈并不是很明显，天河城商圈没有属于自己的特色，没有骑楼，没有骑楼就不能有铺；广州万达建起来感觉很北方，现在东边六家街铺没有开，因为有西晒的现象，那不像农林路，农林路西晒有高楼挡住，因为太阳晒，任何产品不能展示。
由于没有连续性的商业，于是天河商圈就产生了，天河城产生是对的，商业可以人为制造，但步行街不能人为制造。
有人建议我们建一条步行街，步行街是人来人往，不允许车进来，就形成步行街，而天河城堵车很厉害，而商圈堵车是最好的，因为交通堵塞就让停下来，像之前的东峻广场交通很顺畅，所以旺不起来，还有，商圈一定要有乞丐，而且要多，因为人多，所以乞丐都往那边去。
至于说广州的发展方向，我比较反对政府说的反向，他说向南发展，向南发展含有一个基本思路，说广州要建一个海滨城市，从基本思路看，就等于香港卖的海景楼，意思就是只看到一点海就叫“海景楼”，而广州要建海滨城市也是这样的道理。
我认为不应该向南沙发展，因为南沙城市发展很慢，应该向香港发展，向东莞发展，发展50年后，香港为龙头，广州为龙尾就很好，但坚决不能向佛山发展，先朝东莞去，10年到东莞，20年到深圳，再之后是向香港。这样连起来就是大纽约了，这样更海滨，直接到了香港港。既然到南沙，倒不如向东莞，从商业角度也应该这样发展，如果向南沙发展的话，我的商业也不会跟着它的，我会倒过来向东莞走过去，把深圳连起来。广州、东莞、深圳连线多好，而南沙就只有一个市桥，以后以香港为龙头，以广州为龙尾，这样很好。
谢逸枫：广州商业地产的投资价值问题
谢逸枫 刀客地产顾问机构 董事长
王先庆：接下来请刀客谢逸枫谈一下，专题是广州商业地产的价值。
谢逸枫：我个人认为广州商圈不仅才六个，应该还有环市路，还有广州大道北和南，这些辐射力已经有了。有一定辐射力，能够吸引消费力，它就是商圈，只不过是成熟度不够，或者没有达到一定的聚焦力，但它就是一个商圈。
还有珠江新城，工业大道，南站等等商圈形成都依托城市规划，如地铁，老城区新商业活不了是因为城市改造，他们慢慢被赶出来，新商圈价值涨得很快，投资价值也能体现出来，地铁都往角区延伸。
如果我开车到天河购物的话，晚上五六点很堵车，这个时候那有心情买东西呢？如果让我去白云购物的话会很方便，而且不拥挤，环境也好。如果让我去中山六路购物的话，那很吵，没有心思购买。
亚运之后，广州经济会有一次腾飞机会，从广州人口来看，去年突破1200万，每年都上升，未来20年城市化之后，中国人口也会增加，农村人口进入城市，这部分人消费力可以弥补角区消费力不足的现象，提升角区的经济价值。
国家对商业地产开始很放松了，一手住宅调控并不是遏制房价，只不过是在发展商业地产，好象前一段时间和做商业地产大开发商谈，商业地产自从金融危机之后受到冲击，而一手房冲击很小，去年，商业地产都发展很快，一些大开发商都进入商业地产，是因为这里面有商机。
从城市规划角度看，所有的投资客和商圈都会往规划好的地方发展，珠江新城商圈发展也有潜力，虽然现在人口转移比较缓慢，招商速度比较慢，空置率很高，新商圈初期肯定有人气、招商不足的现象，但需要看到后劲，既然是CBD，未来肯定有高端商品进入，以后，流动人口会进入角区，有资产能力的人会往好商区走，城市人口有变化的话，不会说出现断层现象。
像海珠区，很多一部分往新商区流动，公交、地铁发达之后，他们都往新商圈购物，因为形成了习惯，在广州很多人想到中华广场，天河这些大地方，5、10年之后，这些商圈被淘汰了之后，大家想到的首先是新商圈，而不是老商圈。
黄穗诚：商圈发展是消费者心理需求的结果
黄穗诚 广州市房协专家委员、专家
黄穗诚：房协本次叫我来发言，我对商业有看法，现在做商业的人和做地产的人没有间隙地融合就是商业。
商业地产空置率是10%―15%，商品房空置率占20%，这拖累了开发企业，商业地产需求是比较大的，通过10、20年的房地产开发，开发商积累了不少资金，逐步迈入商业地产，但他们在思考跟谁结合进入商业地产。
商圈的人和做地产的人怎么更好结合起来，让商业圈的规划、商业点的设置能够真正符合市场发展，而不是拍脑袋，我很注意徐教授的介绍发言，他里面讲出一个道理，就是美国新兴商圈商业形态是经济发展结果，也是心理消费习惯的结果。
一讲到商圈，徐院长讲到第一个条件是交通，要非常方便的地方，如果说白鹅潭是新商圈，交通是否方便？这至关重要，如果我们不考虑交通方便，怎么会产生商圈。
还有一个消费习惯，在80年代我学市场学，有一门课程叫做消费心理学，研究商圈发展必须要研究消费心理学，这正是国内商场商圈布局不尽合理一个很重要的原因，消费者为什么选择在这个地方买东西，为什么会成为购物人聚集的地方，这里面必然有客观原因，客观原因是经济发展结果，在上下九很多人说卖不出高价钱，很多商品都比较便宜，比天河便宜很多，因为购买对象不同，需求货品就不一样，而新兴商圈完全是经济发展结果。
在外国，中层阶层已经发展得比较强盛，出现新经济形态是水到渠成的，中产阶级会想购买名牌，但也同时会考虑价格。
看国内，具有购买力的中产阶级还没有形成，按照二八定律，20%的人掌握了80%的国民财产，80%的人只有20%的财产，根据我们的统计，自从98年实施了商品房制度，居民消费率成为一个重要概念，“十一五”的时候很多专家提到必须把居民消费率取代GDP的经济标准。
广东省颁布“十二五”规划里面第一次写上居民消费率达到40%，居民的收入绝大多数投入了购买商品房，可想而知，我们剩下的钱有多少能够进行疯狂购物呢？我们只能是进行一些必需品消费，在这种情况下，新商圈模型会受影响。
当时万客隆兴起来的时候，那里有很多名牌照相机，同时也是体验式，而且有折扣，是符合新兴商圈的做法，很多人都到那里去购买，很旺，现在随着整个商业铺开，已经不太热闹了。
刚刚说南方大厦衰亡了，这是经济发展的结果，以前周边农民进入广州城，他们去的第一个地方就是南方大厦，他们购买生活用品，改革开放以后，消费需求发生了重大变化，尤其是市场经济，资本无孔不入，这样情况下，南方大厦衰亡是必然的，因为它支撑起的商品结构是农村人的看法，而现在农村人购买商品都到商店了，所以就不到南方大厦了。
我觉得，种种情况表明，商圈经济发展是消费者心理需求的结果，如果忽视了这种因素，现在往往对商业、房产的研究是缺少这一点。
黄穗诚：当时我们学秦汉史，秦始皇想攻打南方，广西那边建了人工渠，一路形成很顺畅的交通，主要方式是水路，周边有城市，城市就有商品聚集地和交换交易产品的地方就叫做商业点，这个是本质上的东西，如果我们现在研究商业圈的发展不研究这一个就成问题了，就是地铁附近能不能造商圈呢？如果能的，一般产品就可以。
王先庆：接下来请吴总发言。广州新兴商圈成长给广州商业带来新的机遇。
吴新坚：广州新兴商圈成长给商业地产带来的机遇
全国房地产联盟成员、经理人
吴新坚：刚刚听了很多专家的发言，特别是杨总的发言，现在因为南方天气气侯问题，很多商业往地下走，无论是广州、香港都以地铁为脉络发展商业地产，不想脱离老商圈，不想脱离老商业点，所以往地下发展。
这个题目有一点大，为什么要讨论商业地产呢？现在住宅限购以后，商业地产就成本资本追逐的焦点，银行和外来的钱都投资在商业地产商，得到的汇报可能比住宅更高、更快。
90年代开始，华南板块大盘建设起来以后，就形成跨区域居住了，所以很多年轻人都跑到郊区买楼了。现代化交通工具发展了，地铁已经延伸到番禺等华南板块，形成一个立体交通网络。
还有汽车时代的到来，最早商圈可能依托水路，现在是汽车时代，商业活动半径扩大了，为商圈提供了发展机会。
同时，消费多元化了，现在不仅是简单购物，购物的时候不仅是只想购物，还想有休闲，希望业态多元化。
第五点就是郊区人口年轻化，一部分年轻人到郊区买楼了，他们在那边居住，年轻化居住人口为郊区商业提供了机会。
老商圈为什么会落后呢？有几个方面原因。
1、地段太拥挤，交通不方便，停车难。
2、噪音大，环境差，老城区噪音投诉是最多的，这也影响老商圈的发展。
3、空间小，商品没有很多地方展示。因为有老商圈弊端，所以必然会产生新商圈。
新地产商业有几大特色。
1、有大型超市，以百货为主，重点发展休闲、购物，餐饮，营业面积要达到1万平方米以上，要求是多业态的，从蔬菜到电玩都有。
2、处于城市发展地带，土地成本比较低，停车方便，大交通发达。
3、因为有土地成本优势及空间优势，所以重点会发展旅游，有相干功能设置，这也给商业地产提供一个机会。
商业地产对新兴商圈也有不足点，因为商业存在不是一个母体，必定需要一个母体，需要一个等候期。
这种商圈消费心理在广州没有形成，大家都不想开汽车一个小时去郊区购物，这也是一个风险，还有一个风险是居住人口，没有形成凝聚消费能力。
王勇：广州应首先打造成国内的购物天堂
王勇 广州市商道咨询有限公司 副总经理
王勇：“奥特莱斯”现象接触得比较多一点，我比较同意杨总的观点，因为他是从市场角度讲，是从群众基础角度讨论问题，往东拓可能是比较好的方式，广州定位是国家中心城市，这不是在创新上，也不是在某一个产业上，最重要是贸易。
广州与香港如何产生错位呢？广州也要塑造国内的购物天堂，而香港是倾向于国际产品的购物天堂，我们不能成为香港的附属，从消费链条来讲，广州是一个大代理商，有20多个批发市场，销量数一数二，有很好的产业基础，从广州整体规划来讲，除了新兴产业，更要关注广州的优势，不仅要辐射广州，还要辐射珠三角乃至全国。
上海、杭州一些批发市场是从广州出去的，而规划是落后于市场发展，事实上市场已经做到了，但国家级别的贸易概念还是淡薄了，大部分服装是从广州出去的，但模特大赛，服装盛会不是在广州，真正附加值不在广州，广州产业挣的可能是辛苦钱，从广州自身优势来讲，应该定义为一个国家级的购物天堂，要向国家申请支持，海南都可以，我们为什么不可以，因为我们眼光来停留在广州或者广东省。
商圈不能仅仅辐射一个区域，每一个商圈都应该承载辐射的能力，我们不能成为香港的替补，而在国内市场要把香港挤走，广州是有这个基础的。
同时，广州商圈和商业形势是最早的，但走出去的意识非常不足，如外地广东商会的人数少，模式老，规模少，商圈是由核心企业组成的，但企业一天到晚在广东、广州发展，没有走出去，走出去的步伐也比较少。
为什么广百不能开到其他地方呢？其实“奥特莱斯”算不了什么，淘宝去年卖了4千亿，等于400个“奥特莱斯”，因此广州更多是走出去，而不是仅开在广州市，应该开到全国各地。
为什么香港的贸易企业可以开在广州，为什么广州不能开到香港呢？广州贸易量很大，但北京的广东商会企业都很小。
现在“奥特莱斯”是政府和商业地产、住宅地产共同操作的模式，赚钱是这三块，而不是运营商，“奥特莱斯”收益率比一般商场少一点的，他们更多的是资产的升值。
中国五星级酒店，不管是国内外品牌，产权交易都很贫乏，原因只有一个，酒店不赚钱，但地产是赚钱的，五星级投资回报率要15年，正常要20年，酒店少于70%的出租率一般都亏本的。
还有一个例子，中国真正最大商业地产商不是万达，也不是万科之类的企业，而是中国非常出名的国际连锁快餐巨头，哪个牌子就不说了。它是以租带买的方式，把地产拿下来，在中国囤积大量的商铺，而且价值非常高，大家计算一下都知道，盈利模式就是商铺价值加上加盟费获得盈利，这也是他们操作的模式，而不是他开店赚钱，是这个店的地产价值。
李志坚 广州市商道咨询有限公司 总经理
李志坚：今天非常欢迎大家在百忙中参加今天这个沙龙，徐会长是中国经济学会副会长，德尊望重，今天到来让我们蓬荜生辉。
商道公司有9年时间，是民间研究机构，广州几大经济圈也是我们协助规划的。我们主要还是在商业管理规划上，现在包括天河、越秀、白云区、增城、南沙等等区域规划，我们这些年做得比较深入，一直在商业领域研究和跟踪。我们更多是利用经济和产业空间特点，基本情况是专注于产业经济的研究。
新兴商圈的理解是最近几年广州商业环境有很大的变革，而“奥特莱斯”更多是地产在驱动，和国外商业发展阶段不一样，“奥特莱斯”现象很多地方都有，但只是微型的“奥特莱斯”，也就是说广州过去的规划，这个商圈新的出现了，旧的就不行了，我在琢磨，广州新的格局有很多新区域发展，但商业都没有发展起来，现在基本上在天河商圈打转，前一段时间想移向珠江新城，而白云新城的万达开业也风风火火，但最近也沉寂了下来，这种现象是不是就是广州商圈发展规律呢？应该说，到现在这个阶段，商圈发展应该是多样性的，现在东进、西联、南拓、北优格局已经拉开了，但郊区的商圈都没有与天河商圈叫板的，都没有形成大的商业形态，广州下一个新兴商圈会在哪里呢？因此，首先考虑是空间上的。
在时间上，天河商圈发展到一定阶段也是一个极限了，密度方面已经超出了它的承载力，还有交通问题，每天很怕经过天河城，因为交通很堵塞。现在太古汇又开业了，堵车情况更加严重，而一个新兴商圈到底能持续多久？会不会以新业态出现？而地理位置很难超越天河商圈的。“奥特莱斯”是否能拉动新区域，减缓中心城区的压力。
地铁便捷了，反而更促进了商圈的旺盛，现在很多人从周边地区过来购物，像广佛同城，佛山说广州把他们的房价拉高了，但购物都往广州聚集。
以前过年的时候，番禺那边需要很多警察值班的，而现在不需要了，因为很多人都往这边来了，在那边聚集很少了，所以很需要新业态支持新地区发展，“十二五”规划提出大力发展南沙，当时说交通最方便，而最方便又是“双刃剑”，很多人都不停留，来也匆匆，去也匆匆。到底有什么新业态可以支持新兴地区发展呢？
在国外，通过“奥特莱斯”业态形成一些新的经济商圈，我们这几年在尝试，但都不行。还有广州提出打造网上商都，而现在电子商务对传统商业影响不是很深远，广州商业对电子商务的认识和应用不太足够，未来，随着业态发展，不仅会有太古汇的综合体，也会有网上大的商业综合体。现在这种购物形态已经出现了，而广州还是缺少新的业态，现在大家只是做一些“跑马圈地”的工作，因此在网上的工作是不可少的，可以打造网上“奥特莱斯”。
广州现在很多商品物廉价美，因为很多商品不需要中间环节，就变成“奥特莱斯”一个现场版，因此，未来网上的购物会更有意思。
李志坚：因为我们今天讲的是新兴商圈，之前有很多商圈是由我们规划的，其中一个是打造国际商贸中心，我在想一张图，后来想到广交会可以代表国际商贸中心。
我在想，我们有没有这样一个商圈能够以一张图意识到广州是国际商贸中心。
围绕我们国际商贸中心打造新兴商圈，肯定需要几个要素。
第一、需要国际品牌，国际商圈如果没有国际品牌，这样也不能成为新兴商圈。
第二、有国际的消费群体。在广州有5万日本人，在上海有25万，在国际消费体量就少了。
第三、还要有国际购物环境，要让消费者感觉到消费很舒服，最重要是舒服。
第四、国际营商文化。像北京路很有文化，以前商业是骑楼文化，很有文化味道，文化是体现一种味道，我们现在对周边吸引力弱了，主要是文化影响不是很强。
第五、还需要有国际特色，让人家觉得是国际特色的东西，要成为国际特色的东西，肯定要面向国际，形成自己的特色，把商业和旅游、文化结合起来，真正形成自己的特色。只有在这几个纬度打造国际新兴商圈，朝着这个目标努力。
现在不要说国际，首先要打造国内购物天堂，改革开放的时候，很多人从内地过来买电视机，当时在全国广州就是购物天堂，现在要成为国内购物天堂，珠三角的购物天堂，这样就很了不起了。
现在做地产想做商业，做商业又想做地产，没有融合，只有合作起来，相互了解就很好。
简丽娜 广州市商业总会副秘书长
简丽娜：我今天来没有想到发言，只想听大家的意见，我们没有像杨总那样操作过，也没有像专家那样实践过。
之前看到一些观点，说广州商圈由西向东转移的趋势，在亚运开幕前，我们收集到各区情况来看，在后亚运时代发展趋势有可能会改变，因为各区都不断要打造新商圈，而且有各种方案，给我感觉是地产商在这方面的操作性很强，因为他们有房子，他们想打造一个商圈。这样做对广州商业发展是有利还是有弊。
简丽娜：譬如有一些地产商想开商场，开业三次，剪彩三次都失败，我们要为广州商业做一些具体工作，所谓的思考真的是想在座各位专家请教的问题。
根据粗略统计，天河商圈超过150万平方米商业物业了，刚刚也提到过承载力和布局，靠近面对面的竞争对商业发展有利还是有弊？这是值得探讨的问题。现在有一些观点，杨总也提到了，南沙将是未来的新商圈，这与我们商家探讨，也带了不少商家到南沙探讨，但目前愿意留在那边发展的不多。
因此，我们是要先把商圈概念炒作起来，还是实实在在发展起来，形成实际商圈呢？走什么路还是值得探讨的。
杨金霞 新快报记者
杨金霞：在座各位都是业界的专家，作为相对资历浅点的记者，讲得不对请原谅。
随着广州城市化发展，商业格局从正中心走向多个副中心发展趋势，广州现在具有规模的新兴商圈有白云新城，珠江新城，广州新城，从分布看，和广州东进，西联，南拓、北优战略是相符合的，目前珠江新城发展比较好，现在已经成为广州CBD，这已经毋庸置疑了。
在商业地产方面，如太阳新天地，中央地下商城等高端地产项目比较多，受到很多人关注，珠江新城商业地产价值已经获得肯定，珠江新城有一些名牌商铺都已经慢慢提升。
珠江新城台是搭起来了，但离真正的商业繁荣还是有一段距离的，因为有一些商业还没有开业，项目之间彼此融合还没有形成。
像太阳新天地是下半年才开业，三大商圈中还有白云新城，商业地产是以项目带动区域的方式，随着广州万达开业，白云新城商圈基本上定了格调。
万达广场从一手4.5万的价格已经卖到12万多，还有五号停机坪，会在11号左右开业，未来白云新城发展更趋于区域性的商业中心，通过商业拉动居住。
还有一个广州新城，广州新城大部分都是商业盲点，包括亚运城，广州南站的规划都很不清晰，我们也会进一步关注。
除了这几个商圈以外，商业地产发展在广州区域都会有一些新变化，包括老城区，新城区，如海珠、增城等等都有一些大项目出现，也会有一些商业模式创新与变化，包括不被业界看好的商业项目也有出现，作为媒体，我们也一直关注。
张丽娟 广州市商道咨询有限公司 规划部经理， 周小兵 广州商道咨询有限公司 咨询部经理
周小兵：今天主要是来学习，商业不是我们研究的特长。就我的理解，之前也接触一两个商业项目，国内商业规划大多数是以政府盈利比较多，由市场培育真的不是很多，萝岗有一个项目，是做汽车配件，区政府不同意他们做这个市场，让他们做购物中心，而且是打造全亚洲最大的购物中心。通过这个事情，我在思考这个问题，中国机制或者体制对真正有市场影响力商圈形成，在一定程度上是由政府主导的。
张丽娟：刚刚听了专家的意见，王教授也提到，我06年就开始做北京路规划，商圈规划方面有比较典型的定义，现在感觉规划越来越难做，目前商圈都是规划出来的，而不是由市场基础慢慢自发或者培育出来的。
除了北京路的规划需要进行功能提升，是基于规划目的而规划的，从这个案例可以看到，真正商业和商圈形成性不是政府意图或者行为就能够达到的，除了业态培育和选择以外，还要考虑人的消费习惯和需求，如果是过多人为去干涉 或者通过行政手段干涉，对商圈形成是不利的。
这几年我们做广州市产业规划比较多，对广州市产业规划和产业分布情况比较关注，除了几位提到的商圈之外，还有机场周边的商圈，这是大家关注度不是很高的，我认为随着机场的发展，机场商圈会发展起来，这个商圈还是值得培育的，因为是集消费、体验等综合功能，而机场周边只有单一的功能，我们认为机场周边还是有条件的，因为土地和生态都有一定的保障，但这肯定必须经历长远过程，因为机场周边环境会受到制约。
在花都、白云区人和镇都比较关注，但能否做起来也是下一步值得探讨的问题。
同时，广州商圈还有一个重要问题，就是多元化不充分，网络化不充分，像北京路，上下九是以街铺带动的，而天河城以购物中心为主导，但商业街又不发达，比较单一。
武亮，广东商学院流通经济研究所助理研究员
武亮：现在我做一个商业聚集者价值感觉的研究，之前是在产品上，消费者选商品的时候首先选一个聚集的地方，有一个文化的地方。我研究的是把商业聚集有哪些价值是消费者首先感知到的，消费者感知是哪些方面的，商业文化是一个方面，购物环境，还有停车也是几大因素。
像购物街、商业街、购物中心之间有什么差异呢？张总讲到商业街和购物中心的互动，有一些地方商业街强一点，有一些购物中心强一点，哪些因素影响他们选择呢？首先要找到影响他们的因素，然后找到结合点。
王先庆：今天时间很满，我也准备发言题目，我就不说了，有机会再说出来。题目是：从城市中心扩散聚集与商圈形成的演变。
在这里就不说了！
大家发言会整理好发给大家！
我们希望这种交流和深入不断完善，在思想上有一些共识和差异，一起进步，在自己进步的同时也推动广州商圈的成长，推动广州商业地产进步，一起使城市商业和发展变得越来越好！