亚运会的成功举办大幅提升了广州的城市价值。每个人都在感受着因亚运而变化着的广州，因亚运而变的番禺更是受益明显，番禺楼市经亚运将有哪些不同，在这场宏观调控中是否能够一枝独秀，继续引领广州大盘走势？
12月14日，由合富辉煌集团、房王网主办的后亚运时代番禺楼市发展高峰研讨会将在广州国际贸易中西隆重举办，本次会议邀请了业内著名专家学者就后亚运时代番禺楼市的发展走向，以及广州新城启动后“南广州”面临的机遇和挑战发表演说，全面分析番禺板块的价值及发展趋势。
时间：2010年12月14日
地点：广州潮皇食府
嘉宾：
龙斌：合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师、广东省房协专家咨询委员会委员
黎文江：合富辉煌集团房地产代理公司副总经理、首席市场分析师
王先庆：教授，广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任、广州市商贸流通现代化重点研究基地主任等职。广州市政府决策咨询专家。
盛宇宏：汉森国际伯盛设计董事长、总设计师
卓刚：广州大学建筑与城市规划学院副教授
――――――以下是直播内容――――――
龙斌：各位尊敬的媒体朋友，大家下午好，非常欢迎来到后亚运时代番禺楼市发展高峰研讨会，我是这次研讨会的主持人龙斌，合富置业的首席分析师。我介绍一下光临高端研讨会的几位重量级嘉宾。
我们今天讨论的话题是“后亚运时代番禺楼市”，亚运会给房地产市场带来重大影响，大家都非常关注亚运会结束之后，我们的楼市、房地产市场，特别是番禺楼市会怎么走。这个问题确实在这一段时间讨论的比较多，我看到一个数据，简单地跟大家做个分享。阳光家缘数据显示，今年1-10月份番禺的楼市成交量共6142宗，估计这还没有加入亚运城的销售数据。番禺的销售额是98.4亿，成交量74.49万平方米，平楼价13215元/�。实际上1-10月份番禺的楼市平均价格已经突破13000远/�，可以说，番禺楼市发展的非常快。大家都知道，南拓是广州城市发展的一个重要方面，番禺是南拓的非常重要的区域。 【番禺将打造两个主中心】
这个问题也就是想请王教授跟我们分享一下，在广州的城市发展过程中，番禺的发展以及其前景如何？您是怎么看的？
王先庆：很高兴，我是第一次参加这种房产论坛。我主要从城市的发展与商业价值的提升以及城市功能布局的角度研究多一点，谈番禺楼市，我觉得应该跳出番禺，从大广州角度看整个番禺的变迁和发展。
昨天，广州建设国际商贸中心高峰论坛在广州市经贸委主持下召开，召开中给出了一个信息，就是亚运之后，未来相当长一段时期内，广州市城市建设尤其是在这一次转型中的大量的工业厂房退出之后，大量的用地将转给商业地产，这是市委市政府已经明确给了说法的。这就是说，广州将开始一个新的旅程，这个旅程就是建立后工业时代的服务经济。就是开始真正打造服务经济的广州，这样给我们两个思考的空间。
第一个空间就是广州城市发展布局的空间，第二个就是关于楼市变迁的思考的空间。关于广州城市发展布局，大家知道，广州长期以来都是沿珠江北岸，从西拓展。这个状态应该是在工业化30年中是一个基本格局，东就到大学城工业区打止了，北边基本上是农村，南边是工业，整个海珠区都是工业。在这个工业发展潮中，可以说广州是走在改革开放的前列的。 【1.5万平方公里番禺CBD即将浮出水面】
那么，这种适合于工业发展的城市布局，就是说在工业化浪潮中进行的城市布局，南边东边都是布局工业，中边一部狭长的地带布局这么多的商业，显然不适合于后工业时代的发展的。所以在几次城市发展战略的调整中，逐步清晰，虽然我们有北优、东进、南拓这样的战略，但是大家可以清晰地看到，广州沿南北向走，先是老的城市中轴线，然后是新的城市中轴线，这些都是往南北走的。南北走的重心又是“往南走”，这种状态已经在珠三角发展纲要中明确了广州城市的走向，向滨水城市向滨海城市发展。我们要看广州未来20-30年，广州的城市可能将沿着珠江向东南方向连接东莞、香港、澳门，基本上都是一个大的城市群，就是一个珠江商城，一个真正的城市。所以这种城市空间格局在服务经济时代就更明显了。因为工业不能摆在河上，沿着珠江摆很多工业是不可能的，所以在过去30年中，珠江起的作用很小，因为工业需要在很宽广的陆地上布局。那么在服务经济时代，服务时尚、休闲、生活跟我们的水就密切相关，这样子就不可避免地把番禺推到最前头。但是从广州实际情况来看，未来30年终第一拨最核心南拓在海珠区，海珠区是海珠环岛在42公里长在“十二五”期间建成。2600万平方的工业厂房全部都装现代服务业，要建成南珠的商贸总部。当海珠的商贸布局规划完成以后，就像长江后浪推前浪，肯定就到了番禺。也就是说，广州发展达到高潮，或者说走向真正的现代化是在番禺完成之后。我在很多媒体变迁也提到过，番禺是代表广州的未来，或者是代表一个新的时代。我归结为7个方面，清晰的记得一个是汽车时代，在我们来看，上下九，北京路是自行车时代、天河区是公交车时代、在番禺是汽车时代，都是停车场，在天河区找到停车场在哪儿呢？不是怪谁，而是发展阶段的一个约束。
第二个就是服务型时代，第三就是高端休闲生活时代，我归结了7个方面。在这几十年的发展中，番禺的先知先觉者们，就是神奇地用一种联合的方式来缔造了番禺未来发展的基础，所以我在心里非常敬佩番禺的本土这一方的地方官，那么多的路边的地没有建房，把两边都留这么宽，迎宾大道、番禺大道等等，道路都留出来了，没有像广州的其他区一样，我没有说他们不好，但是找不到这么一个地方。然后十年前也好，五年前也好，无论是渔民新村也好，还是万博新村也好，都留那么大的停车面积，整个形成一种风格。这种风格刚好吻合未来发展的走向，所以我是说，整个番禺的时代的发展应该跳出广州来看，广州的整个城市的提升、城市的形象未来我想政府也看到了，把亚运城留在番禺，广州南站也留在番禺。从这些就可以看到。到海珠区发展完成以后，那么未来番禺发展以后，整个珠三角就融为一体了，就是一体化完成了。所以珠三角发展的纲要达到的目标就完成了。
龙斌：我也很认同王教授的观点，从珠三角一体化的角度从广州后面工业时代的角度，应该城市、楼市都会站在最高端。实际上，应该说不仅它会体现未来，其实现在应该说某种程度上都在不断体现这种城市的发展。
我想到一件事情，现在可以说亚运会虽然结束了，我们也看到这几年整个房地产市场发展快，特别是今年以来，宏观调控不断，基本上有三轮大的措施不断出台，但是最近实际上就市场来看，应该说大家也非常关注其走向，我接到一个信息，例如现在番禺还在卖的楼盘，例如雅居乐剑桥郡的信息，上面说11月26日开盘当日卖了4.2亿，到现在陆陆续续又卖了2亿，在这样的政策环境下，楼市有这样的表现意味着什么，这个问题大家都很关注。
黎文江：没有什么高见，谈谈个人看法。跟全国一样，从11月下旬开始，楼市都有逐渐回升的情况。如番禺的雅居乐剑桥郡，当然还有其他楼盘。为什么会有这么严厉的调控，1月、4月、9月，这样出台政策严厉的情况下，我感觉主要是楼市以外的因素引起的。从广州来说，一个是亚运会的效应，并不是开亚运会这个简单的东西，而是亚运会所带来的整个城市价值的提升，面貌的改变，还有对于全世界、全亚洲人民关注对广州关注的提高。再加上通胀的预期达到5%的高预期，还有流动性的充裕，以及城市化的进程，很多外来人口进入广州，这些都是楼市以外的因素。这些因素并不以其调控政策而改变，调控政策主要是抑制一些不合理的购房需求。但是城市化的进程也好，城市建设也好，流动性充裕也好，这些都不是调控的范围。所以造成了楼市成交量还会有上升的情况。 【焦点关注：亚运利好广州楼市 番禺受益最大】
再一个就是从消费者心理状态来分析。今年调控严厉，当然同时观望期间越来越缩短，从一般是4-6个月的观望期改为现在的2个月，观望期就结束了。说的不好听，大家习惯了这个调控，但是觉得房价还是会上升，这个上升并不是调控可以控制得了。当然，我们的调控还是有成效，就是说楼价不会过快上涨。如果没有调控的话，房价还会上涨得更快。在这种调控下，控制得没有那么快。
另外也确实抑制了一些不合理的需求。政府在一些基本的措施方面，能够争取时间，例如在经济适用房的施工、供应方面争取的时间，也给投资渠道的疏导提供了时间，也为流动性充裕的控制争取了时间，也为财税改革争取了时间，这些是应该肯定的。但是这种楼市以外的客观因素并不是能够马上就改变的，所以我们希望市民不要太浮躁了，特别是是年轻人，觉得调控政策一来房价就肯定降下来，这是不太现实的。
从现在开始，到明年5月之前，楼价还会再缓慢下来，不会上去的，因为成交量的问题。但明年来说，我觉得广州的限购令不会取消。因为通胀的预期这么高，对于投资者来说，他是要保值就会买楼。如果限购令取消，楼市马上会反弹。但是在上半年来说，房价肯定会降下来或者保持稳定，在下半年成交量会有回升的时候，房价又上去了。所以买房子的话还是五一之前买吧。
龙斌：像番禺楼市的前景和现在的表现，刚才您也谈到了亚运的效应，城市价值的快速提升。是否可以这样说，其实番禺可能是亚运带来的城市价值提升兑现的最快、反应最快的一个区域？
黎文江：这个是很有道理的，因为就番禺来说，为什么把亚运城安放在番禺，就是因为广州新城是市政府的一个重点。就三旧改造来说，很多旧城区把人口疏散，都会往南边来，这样会有一个承载问题，而这个载体就是番禺。现在番禺是以点概面，亚运城带动广州新城，由广州南站带到番禺新城，这个是政府有意义的处理。另外由于亚运会的要求建成了亚运城，亚运村有人住，地方要离比赛场点有一个交通时间的控制，例如半个小时、45分钟之内要赶到。所以，番禺在交通方面有了很大的改善，现在光是地铁南北向就有三条，以后还有更多的。
还有、南沙、洛溪、东沙都是朝南北的，以后还有由顺德、南海过来的。南站作为珠三角一小时生活圈的一个起点，广州南站是珠三角城市轨道的一个中心点。刚才王教授说的商业中心也好，交通中心也好，是一小时圈的起点，从这点来说，其发展会比其他区要快。主要是交通改善了，还有一些运动设施、将来的教育配套很好等等，从这些方面来说，番禺是下一个继华南板块之后，再重新崛起的（从明年开始应该有更大的崛起）区域，这也是后亚运的效应。
我们的经验来说，我们的书记、市长都说，亚运这段时间是提速了5-10年，从房价来看，城市建设对房价的贡献是5%，提价5%是由于城市的建设让房价提升，它的量化是5%。
龙斌：应该至少是5%。
黎文江：这是我们的经验值。以前几千元到现在一万三的均价，几乎每年房价有20%的增幅。因为政府5年、6年时间就投入了1200亿，每年200亿，这里面的土地价值、房屋价值提升了5%。
龙斌：有的区域可能被低估。
黎文江：例如珠江新城、番禺，政府投资的多少，肯定是有一个价值提升的百分点，这跟投入产出有一个关系。城市建设是提升了房价的。
龙斌：那么刚才我们也听到黎主任的观点，从亚运会带来的整个城市面貌的改善、城市价值的提升来看，我相信房地产受到的支撑应该是非常之大的。特别是刚才黎老师也谈到后亚运时代包括番禺楼市应该是持乐观看法的。我这里看到一个问题是关于番禺的。番禺最近应该说通过了一个新的规划，即番禺的CBD规划通过审批。
卓刚：我先说对番禺区域的看法，其实番禺之所以有这么大的发展，乃至亚运城都确定在这个地方，说明政府对它非常重视，前两位也讲到了。这是一个什么概念？几乎所有的国际上的发达城市都跟水很有渊源，因为水边的生态优势高，在比较早的时候，可能人们对自然灾害的抵抗能力还有限的时候，对水使用是持谨慎态度。水岸边的城市（海港城市），城市布点都会处在比较安全的位置，而不是海边。今天的我们抵抗自然灾害的能力大大提高以后，我们对生态位置的估价以后，其流通能力、信息能量等等，大家对海上贸易比较熟。
番禺这个地方有一个很重要的方面，番禺为什么在广州郊区中率先被开发、看重。其实我敢说并不是政府看重了，在以前的规划，叫城市总体规划都是一个传统的模式。在2000年以后启动了国家比较早的战略规划，主要是经济战略发展规划。因为以前的城市规划时，尤其是房源因素考虑的比较多的，世界发展到今天，随着人们意识的改变，这个规划启动以后，人们注意到开发商在水道边缘的行为，所谓的华南板块根本上说是一个滨水地方。番禺就是率先由开发商跟当地政府沟通以后，仔细看一下那些楼盘都是买水边的，纵深的就不要，华南新城号称“3.8公里的沿江线”都是打的这个牌，这是一个机会。其他地区都没有。从城市的总体战略来说，政府也意识到东南向出海口方向运动的城市轨迹有利于经济发展。番禺在区位上因为有得天独厚的优势，不管有没有开发商在那里发展，迟早都会有城市发展的主导者会留意到它的开发价值。所以我想说的第一句话就是区位价值早就注定了的，只是在等待机会。
第二个问题，我住在番禺的感觉，其实有一个非常重要的因素除了滨水的趋势以外，人们为什么还要追这个地方。其实跟番禺本身的生态环境有关系，这一点我注意过其他区域，就是说其实在政府的布点中，有好几个大的公建，原来准备搞在番禺的，后来都取消了，我说的是交通方面的大型的布点。其实番禺由于开发商的长期经营，开始包括华南板块，业界评价不是很高。但是有一点开发商做的比较好。客观上这些高端的楼盘，进驻了比较大的品牌开发商以后，确保了这个区域没有特别差的楼盘，当时个别楼盘是做的不太好的，后来有一种被清洗出去的感觉。番禺的开发商、广州人民以及政府都在这里做一件事情，就是不断地筛选番禺的开发商，筛选楼盘，目的就是把番禺的楼盘品质提高。这是市场价值体现。例如你住豪宅区还是什么区以后，这个板块定价以后，刚才主持人说的，在长隆三个支撑点，说是中心还是有点不对，提中心不会提两个中心，只会提副中心。一个是琶洲，还有一个白云新城叫副中心，天河这块是主中心。对于番禺。
龙斌：副中心的中心。
卓刚：我觉得开发商称呼名字时，说CBD是随便敢用的，但是严格说规划概念上的番禺新城也好，都还称不上一个副中心。但是作为楼市用语，怎么称呼无所谓。我刚才说了，由于政府对它重新定位，以前说华南板块是广州居住的什么中心，有这样一个说法，就是开发商一再重复的口号，他们反映的意思就是把这个地方整成一个宜居的区域，今天看这个目标已经达到了。甭管政府是否给这张名片，现在很多代表性的楼盘都落在这里。所以在这种情况下，我觉得番禺的这个问题，大家说由于长期来自于各个方向对产品、楼盘的筛选，确保了番禺的高端形象。
至于刚才说的番禺新城，这个提法提了很久了，起码是几年前就有人划了块，最大的原动力就是南站，这边还有一个长隆。番禺新城在今天的起点上比过去做更好，主要支撑对于买家来说，主要还是南站。对于华南板块来说，对大型社区配套肯定是一个利好，这是毫无疑问。但是对本身规划情况，详细的规划，我不是很了解，但是我想这肯定是件好事绝对不是坏事。关于这个问题，我就谈这么多意见。
王先庆：我谈一点。我觉得谈番禺新城规划，有两种不同的人关注它。一种是从事房地产的，一种是从商业的角度，我们也是以同样的精力和热情关注它的。番禺新城的规划在很多程度上是由商贸引导的，所以我们在谈番禺新城的规划时，可能对整个番禺区、楼市价值提升起很大作用，但是这个区域本身不是一个楼市概念，新布局中没有多少是楼盘的。
龙斌：卓教授的三个观点，非常精辟，第一个番禺在区位上有得天独厚的优势，是现代城市发展也包括经济发展的一个非常重要的有利条件。滨海、滨水，向南推进，这是非常大的一点。另外一点，我也非常赞同番禺特定的区域，加上其独特的环境资源，以及适合居住的资源，使得其楼市应该说在之前就开始发展起来了，至少都是十多年的历史了。
第三个，新的规划，番禺新城这样几个板块其发展应该比以前更高，或者说会推进得更快，这三种开发应该是非常精辟的。
刚才王教授迫不及待要补充，我这里有一个问题想提出来。我们看到番禺区特别是以华南板块为代表的市场发展非常快、非常好。十年前已经就有大型楼盘出现，但是那个时候缺乏一些规划。现在看，这些规划、配套应该说越来越完善了。例如我们现在看到的总部区域的定位，商贸区的定位，休闲度假区，包括刚才卓教授特别强调的，还有黎先生讲的交通中心，还有现代居住中心。这样的一些规划、定位都是在原来基础上，有了一个有机的整合。
王教授，番禺特别是番禺新城新的规划和现在的发展，原来说其商业和配套是比较欠缺的，主要靠楼盘自己解决，现在整个市政的规划已经通过，而且在不断推进，很多都已经动工了，很多都大型商场，如沃尔玛已经开业、进驻，从商业的角度、相关配套的角度，您觉得目前面临的发展机遇，不管从城市发展还是房地产的发展，你有什么跟大家分享的？
王先庆：我觉得这个问的很好，整个商业的发展，最终还是取决于商业的配套。一开始我在前面也提到过，例如渔民新村、四海一家包括长隆这些高端配套，整个商业配套和原来是吻合的。作为对商业地产的研究，其实我们跟成城市规划的不太一致，我们常常认为现在还存在一些缺陷。从广州城市规划十来年的发展中，对番禺和番禺新城的规划定位是偏低的，对它的价值看得是不清晰的，好多都是现在说的七七八八以后才提出的。我觉得迄今为止，我们对番禺新城的商业价值和定位，看的不够长远。我这一句话的意思就是说，作为番禺新城，番禺新城作为一个以楼盘起家，应该是旅游地产起家，后面将会是大型商业地产的时代。因为在广州其他地方没有办法布局代表广州更多的大型商业地产。像这样密集地布局到番禺新城或番禺区的地方，我们初步统计一下，在未来5年至少有15个大型商业地产项目布局在番禺，似乎还在推进。
龙斌：王教授的看法非常精辟，对番禺新城包括整个番禺，其商业配套，其未来的规格、成熟度和推进的速度应该会超出我们想象的发展。在这里也请盛总给我们讲讲，其实我们看到你也是设计师，也是对广州房地产市场非常了解的，就整个番禺来看，房地产的特点应该和其他区域有很大不同。如果从建筑、品牌、开发商，或者社区来看，您觉得番禺的这些大型楼盘板块的房地产，和去他区域相比，有什么观点？
盛宇宏：我谈两个方面。一个是对番禺的现状、未来谈一下看法。番禺从华南板块开始，应该一直在走大盘的路线。之前广州人从不接受到现在觉得住在这里相当宜居，整个过程花了不到10年的时间。所以说番禺的发展还是非常大的，地铁、南站这些利好的消息，新光快线这些实际运行之后，在番禺居住是越来越方便。番禺的特点是采用大盘的设计，在园林的设计、会所的配套方面都能够做的比较到位。相对于市中心的城区来讲，番禺会给人一种感觉，就是还住在一个相对好风景、低密度、比较好环境的感觉，离开城市住到番禺，而现在交通越来越方便以后，又与城市非常接近，所以它的整个发展还是非常良性的。这是一个大的看法。 【专家巡城:广州南站成番禺中心 三板块升值在望? 】
另外一个，讲讲对番禺未来发展的一些担心或者是思考。我也经常去番禺，总体上感觉有两个比较明显的对比。一个就是在华南板块或者亚运城像这些新区地方，感觉是一种国外生活，没有车，基本上哪儿都去不了。你从马路这边走到马路那边，走天桥都很累，是难以跨越的难度。很多商业的布置，基本上是一种以汽车作为主要交通工具，有酒店，各种各样的东西也很多，但是去任何地方都要有车，如果没有车就完全没有办法享受这种方便的。所以在番禺的一些新区里面感觉像在生活在国外一样。另外一种就是在旧城区，例如大石、市桥，还是跟广州老城的变迁是一样的，原来可能是农村也好，或者高密度，这里还是比较拥挤，这几年变化其实并不是非常大。现在，我关注到番禺有很多项目在开发，刚才教授也讲了，我们自己也接触过，例如像吉盛伟邦，还有万达，我们都在接触，都在争取一些容积率。现在可以感觉到番禺是点状布局，而且比较低容积率、低密度的建立的业态比较普遍，但是我想在5年以后，包括南站周边的土地的，你会发现有很多巨大容量、高建筑强度的开发项目在做。在这里我还是有一些担心，现在番禺还是有一些特色的，有一种逃离城市又进城很方便的感觉。在这种我刚才讲的强度以后，很快就会像一个小CBD、小珠江新城在很多区域里面，我觉得现在的马路虽然很宽，但是面对这样一种开发强度的话，还是有很多担心。在地铁的网络、公交的配置等等方面要加大一些力度。现在广州的旧城区，地铁分布的密度是很多的，有很多线，番禺现在有一条线来了，渠道番禺就算了，但是番禺里面就不大多，可以用公交车等工具都要有，这样才有高绿化率、城市的感觉。
黎文江：我补充一下，刚才卓老师爆了我住在番禺。番禺的天空，比中心区要低两度，早上起来要多穿点的衣服，一过了新光就很热，这就是空气。第二点就是城中心区没有的园林。例如像盛总说的，这么大盘的园林，在中心城区是享受不到这样的环境，晚上可以散步。亚运会时，运动员杨威说，晚上吃完饭，散步看看园林景色。
龙斌：贫民窟是打引号的。
卓刚：我的说法是我们两个都有差别的。
我这里关于番禺补充一点意见，其实关于商业，商业问题我是这样看的，无论政府什么时候规划，商业也只能这个时候进去。为什么?说到华南板块，盛总也讲到了，居住在番禺的人除了买菜，基本上不会在番禺消费什么，一般都跑到天河去了。但是在10年以后，无论是政府，还是住在番禺的居民的接受度，就定格为一个宜居的楼区。将来是什么场景?像香港的卫星城，不是每个都好。但是在沙田那个地方好在哪里?起码跟城区隔离还是比较明显的。有一个隔离带，有一个生态景观系统。原来有一个个岛，岛之间有一些生态的东西，如果我们把迎宾路、南单路这些地方，都完全现代化、都市化，对于番禺来说并不好。10年来，买家、卖家所有的人，共同在做一件事情，就是把客户越筛越高。
黎文江：碧桂园刚开始是一个贵族学校，还有很多其它的楼盘都是有自己的民办中学。以前广州说运动就在家门口，现在就有亚运城跟体育场馆结合的盘。另外就是跟商业结合的盘，例如星河湾有星河湾酒店，现在是亚残运会酒店，搞得我们很不方便，现在出入都有点问题。星河湾酒店是一个五星级的酒店，由开发商来做的。这个也是中心城区没有的特点。因为迫于当时政府，比较被动。10年前华南板块的开发商是主动的，可到现在来说，后亚运时代，政府是主导，整个番禺的规划是政府在主导。现在这个期间，市政府规划布局到哪边，哪边就在开发，就做成了复合地产。
龙斌：三位老师讲的非常精彩。我简单概括一下，确实番禺是以华南板块大盘为代表的商品房，应该说它带来的变化是区域认同感越来越强了，经过十多年的发展，这是一个非常显著的特点。
另外一个，政府主导下的配套、完善，新的城市规划的发展应该会带来以大盘为主的区域的新发展。这个应该是后亚运时代一个非常明显的特点。
当然，刚才盛总从设计师、规划师的角度谈了一下，还有卓老师这个区域在都市化以后，商业配套完善以后，密度会大大增加，这是不可避免的，不可能永远保持原貌，这是以后的发展应该注意到的。
这里有一个问题，就是上个月，我有一个朋友，原来住在天河，现在买了番禺的盘，其实就是雅居乐的盘，一次性付款100多万，将近200万，他本人是在香港工作。以前很少有这样的情况，很少人到那里去买一个楼盘，毕竟只是一个环境的优势。但是现在发生了变化，番禺高端的比重越来越大，高端的消费人群越来越多。现在为什么大型商业会选择在这个时候进驻番禺?其消费能力，保守估计都有40、50万高端人群，他们居住在番禺，在广州上班。包括一些经理、重要机构的高层，这些人群的比重会越来越高。这样可能会带来一个问题，就是跟普通购买者关系更加紧密。从区域发展也好，从房地产市场发展也好，从番禺楼市、置业或者从投资来看，各位有什么样的建议?
我们并不是因为这些专家住在番禺，所以把他们请来。我们发现有三个都住在番禺，王老师在雅居乐，您对在番禺置业、投资有什么建议?
王先庆：从个人角度讲，问这个问题的人还真不少，从个人理财、投资、置业的角度，还有保值增值等。整体而言，番禺是一个具有长期增值的潜力，这是一个大的趋向。其实在这个问题上，我跟我的朋友有过争论，争得非常厉害，在公开场合不公开场合都争论过。有两点：一个是关于什么时候开始进入比较合适，到底价值多大。
龙斌：长期价值，长期增值，新崛起区域最有潜力的就是番禺。
黎文江：我一直觉得居住的跟着政府走是没有错的。后亚运时代是番禺的分水岭；后亚运时代，政府会来主导番禺。在这之前10年，开发商是在自发经营、开发楼盘。从亚运建设开始，政府就介入了番禺。在南拓、北优、东进、西联当中，最重要的就是南拓。从珠三角一小时生活圈的发展，以后的规划来看，广州南站是一个中心点。例如珠海、江门、东莞都是以这这里为中心，而且还是政府中心规划的地点。
卓刚：我的回答可能会比较让大家失望。如果是投资行为的话，我不好给大家什么建议，免得误导大家。
龙斌：当时介入华南板块是三千元、四千元，现在至少是一万元。不同的区域还是要选。
卓刚：我感觉我的眼光很差。
龙斌：这里有一个观点，跟卓老师分享一下。其实华南板块在崛起时，开发商赚的钱，和现在小业主赚的钱哪一个多?这个都不用说了。开发商三四千就把当时的房子卖出去了，现在二手房都是一万多，这是利润的差距。说明了什么?黎老师说的我比较认同，政府主导的，以后可能会加速发展，跟着政府规划走。现在来看，从小业主的价值增长速度远远高于开发商的获利，这个问题也请盛总谈谈自己的看法，对在番禺置业投资有什么建议和看法?
盛宇宏：建筑师还是比较唯美，可能因为是自己在设计房子，对买房子会比较挑剔。我感觉除市中心的战略做三旧改造之外，周边的城市、区比较而言，番禺是我最看好、最喜欢的一个区域。作为置业也好，投资也好，自己也会积极考虑，也会赞同大家做这个东西。刚才一开始讲了关于交通等方面的隐忧，因为中国还在高速发展的道路上。我们回过头来看，发展走错了，走了很多冤枉路。现在番禺在新的设计规划和理论上，能够前瞻性地去借鉴一些国外的相关经验，少走弯路，一步到位，做到特别宜居、交通特别便利、各方面都比较齐全，虽然说现在会有比较高的容积率的区域，但是总体来讲，番禺还是一个低容积率、绿化比较好区域。番禺规划性的利好、市政的利好是比较多的。刚才黎老师也讲了，南站等都开发了，所以我觉得政府主导是很应该的，虽然晚了一点，但是更大力度地介入可能会更好，应该更多地关注交通、绿化的，还有高端人群入住了以后，其子女的教育、办公场所都应该有更高的要求。其实同样一种东西，开车回到广州市区可能还便宜一些。所以我刚才说了要加在文化、交通方面的力度。我们考虑时要慎重一点，有预见性一点，投资可能会有更大的回报。
龙斌：应该是一个完美的设计和规划有机结合的理想。
盛宇宏：是为数不多的机会，政府和开发商各方面都要把握住机会，不要20年以后就后悔了。
龙斌：在今天有限的时间里，我们一起探讨了后亚运时代番禺楼市的现状和未来的发展前景，我们的讨论环节就到这里。
我刚才也忘了说，参加今天的媒体有南方日报、南方都市报、新快报、信息时报、新日地产、搜狐焦点网、搜狐网、广东电视台房产频道及各网站，接下来有没有媒体朋友跟嘉宾做探讨?
记者：其实广州相比起北京、上海，虽然都是一线城市，但是从来都没有一个豪宅区这样的定位。天河价格普遍比较高，但是天河每个小区都会有一些不一样的价格或者产品定位，像今天听完几位老师的讨论之后，后亚运时代番禺的楼市是否就是在塑造华南或者广州的豪宅板块、豪宅区?
王先庆：刚才卓老师说买的房不增值，所以不推荐，我对他的观点有异议。有时候房子住得舒服，就不关注它的投资价值，因为买房还有置业、宜居。刚才记者说的，广州没有像北京那种豪宅区?广州缺少这种性质的产品，我们讲产品。番禺已经具备独特的个性和特征，它也没有一开始就给你是高端、豪华的定位。
卓刚：刚才记者提的问题是很敏感的，我们讲了这么多这么好的区域，它是否是豪华区的标杆，要我们确认它是还是不是，就是这个答案。回答这个问题，我想先说一个概念，就是什么是豪宅。这里有一个敏感问题，中国是一个人口密度大的国家，高层居住已经是必然趋势，别墅用地已经不再有新的用途。从政府主导的意图来看，创造和谐，实际上不太可能。从地理上、空间上，不管你是多牛的开发商，不可能为你主张一个开发区域。当时有一个媒体写了非常好的文章，说西山不是豪华园。其实我是从大的层面去说，实际上现在要找一个绝对的豪宅区，在广州是不太可能。我先回答这个问题，番禺同样不是。就说雅居乐，虽然有别墅，但同时有很多高层房，星河湾也是。居住模式、居住形态起了决定作用，我们可以把装修搞的很豪华，星河湾的装修就很豪华。或者说一个大盘，原来是很顶级的别墅，这个盘可以是豪宅，应该这样去区分。这个豪宅区，这有多大，是一个小区还是一个片区，片区，我认为是不可能存在的，将来也不可能存在。但是从一个小区，从国外的标准，车道是弯曲进去的，那就是豪宅。在清远和广州交接的地方，南加州风格的一大堆。其实是因为那一片区，有国外风情、风格，用地相对宽松。如果没有用地，谈豪宅都是空谈的。
黎文江：在国内也是有很高水平的，例如北京的星河湾、上海的星河湾都在当地都是很震动的盘。但是就价格来说，广州的星河湾并不是以价格来评判它是否好，同样的园林、装修在上海是很震憾的。我觉得目前雅居乐的装修也是很高的水平的。从这个角度来说，还是称得上豪宅的。还有一个富人区，在广州来说还没有。也就是必须有高尔夫球场、游艇，富人的社交场所，而且是封闭的，地铁不能进，那才是富人区。就番禺来说，目前还没有。在花都的玖珑湖、高尔夫山庄，那些有游艇、高尔夫球场的地方应该是富人区。
龙斌：随着城市、区域的发展，很多以前的楼盘在价格上可能反应不出来，但是会逐渐体现出来，区域价值会越来越突显。我们很难理解，现在这样的楼盘卖一万三、一万五。低密度，有很好的装修，在过去也有三四千元。发展的动力可能会对高端住宅有一些影响和变化。
记者：我想向王老师提一下，王老师提过番禺的定位就是一级国际商贸城，商业地产将会很大部分决定于其商业配套，天河北的商业配套是广州高端商业配套的标杆吗?有区别吗?
番禺在短期内会有15个大型商业配套项目，可以谈一下您比较关注的是哪几个大型的商业配套呢?
王先庆：这些问题不好回答。整个番禺新城和原来的老社区，代表城市个性、商业个性是有差异的。刚才也说过代表的是不同的时代。其中，番禺是汽车时代，在这些大型项目中，除了刚才描述以外，一个是高端的居住，酒店、餐饮、旅游、休闲、购物、文化，是一种产业链的构成的配套，一个整体的提升和打造，那么这个是构成相当有级别的，甚至是有国际影响力的，未来果断是商贸聚集区，大的乘车面积是最基本的。天河商圈是建立在公交车时代，是公交车起步的，在城市规划过程中，当时是没有考虑到商业发展的需求，或者说没有来得及考虑。例如现在的电脑城都是在原来大的办公楼上的改造出来的。番禺商圈大多数都是由政府主导的，是有机地联动各种有效的规划，布局出来的，这是具有永久性的。现在社区的一些商圈都是临时建筑，有很多建筑不符合商贸需求，所以产生的形态和影响是有差异的。
第二个，我不好给你介绍，因为好多都在规划中，说不定谁就变成东家了，所以不好说。
记者：番禺楼市带动区域和城市的发展，自从广州办完亚运会以后，在北京、上海都经过了一轮，对于城市有一个大的发展。未来的竞争可能是一个城市群体竞争，我想问一下，这次的亚运会对整个城市群有什么带动，现在长三角城市群的发展已经超过了珠三角的发展，那珠三角会什么时候超越其他城市群的发展呢?
黎文江：城市群的发展是十七届五中全会提出的关于城市化进程的一个观点，也就是说，将来是一个以城市群发展的态势存在的。现在有，个环渤海，一个长三角，一个是珠三角，为什么城市经济发展这块?刚才卓老师说了，水是很关键的，有水就有生命之源。现在为什么东部发展那么快，因为有水，西部发展那么慢，是因为缺水。所以城市群发展主要还是以轨道交通为重要的结合点。在珠三角，广珠城市轨道今年已经开通了，我觉得它的发展会比长三角、环渤海有一个更先决的条件，就是走快了一步。那么，另外从水资源来说，珠江水系的水资源是非常丰富的，对于城市人口的居住，没有水就没有办法生活，所以我们看到在“十二五”规划里面，城市化进程当中，对于珠三角，中央也有一个这样的规划提出来，我觉得发展应该会后来居上。另外从我们的后劲来说，也包括了香港和澳门，广东省和香港已经达成一个经济发展的框架，有这么一个框架在那儿，我们觉得会比其他有更好的发展。
龙斌：盛总谈谈你对这个问题的看法，你是全国到处飞、到处看。
盛宇宏：我觉得现在借助亚运，广州也应该算是一步迈出了一线城市，有一个很大的机遇。而且事实上，从投入到效果上，都还是很不错的。但是说现在要超越长三角地区，
我觉得从前景上是同意黎老师的看法，但是现阶段可能还有一段时间要走，可能是3-5年。最终城市的融合，可能是1+1>3的效力，在以上海为周边的城市里面，江浙一带这种效力很明显。你可以去一个城市住，在另外一个城市上班，这是一个非常好的状态。广州跟江门、佛山等周边城市还没有达到轨道快速交通的程度，最近在不断加大力度，我们很期待能够看到，在不远的将来，我们在这方面能够做得更好。
龙斌：另外两位老师有没有要发表对这个问题的看法的。
我们进入最后一个环节，请四位嘉宾用一句话概括一下你的观点，就是对后亚运时代番禺楼市主题的看法，关于楼市、前景或者其他方面。
王先庆：用一句话说，还是那的一句话番禺代表广州的未来。
黎文江：政府主导是后亚运的标志。
卓刚：四个字：值得期待。
盛宇宏：有预见，加大预见，把握机会。
龙斌：好，谢谢，今天特别感谢四位嘉宾百忙中来参加我们的高端研讨会，也感谢在座各位媒体朋友，亲临参加我们会议，并且提出非常多的建议、问题，研讨会就到这里，
谢谢大家!