现状：品牌专卖店被逼逃离

    光明广场的摩登百货计划近期转型为市中心最大的奥特莱斯，常年1-3折促销。“从青春百货变成奥特莱斯”，摩登百货总经理骆建基和他的团队经历多番挣扎与调研。进驻北京路一年，摩登百货经营面临困局，动辄三五百元的品牌货与北京路低价商品难以融合，“先后调整三次”未见起色。骆建基发现，逛北京路的顾客喜欢中低价位的小商品，即使广百也只是服务“目标性客流”，跟北京路顾客群也不同。

    消费人群决定商业的档次。相对而言，具有较高消费力的中高收入人群流向环市东、天河路、珠江新城的商业综合体。广东省流通业商会副会长杨军艇坦言北京路商圈“不能说高档到哪里”。北京路高昂租金、大企业税收压力，把品牌专卖店逐步逼出北京路，这是商业档次下滑的原因。《报告》提到，北京路步行街日均人流量40万人次，节假日最高峰值曾达100万人次，人流量为北京路带来商机，但没有带来高消费力，拥挤的环境让中华百货有限公司总经理窦怀山“有一种想逃离的感觉”。杨军艇统计，北京路商圈共有189户商户(百货按一个商户计算)。

    “星星多，月亮少，无法形成规模效应和辐射力”，“走进”北京路25年的广百股份有限公司首席发展官严盛华对北京路布局杂乱深有体会。

    升级：高端文化多业态发展

    北京路商圈升级迫在眉睫。南都记者了解到，北京路升级将向高端、广府文化和多业态多个方向发展。

    《报告》透露，位于北京路西边、大小马站遗址旁的景豪坊商业综合体将于三年内建成，地上7层约7万平方米的商业面积，8-21层建高星级酒店，该项目以国际购物中心为目标，有望提升北京路商业档次。交通是北京路商圈的老大难问题，该项目负二层连接公园前地铁站，地下停车位680个，解决北京路停车难。而位于北京路另一头光明广场的摩登奥特莱斯，本月13日将开业，一方面适应北京路顾客群“买平�”需求，另一方面为北京路商圈增加新业态，多元化错位发展。

    北京路沿线有西汉南越国宫署遗址、城隍庙、大小马站书院群、秦汉造船工地遗址、大佛寺等文物古迹，商旅互动是北京路商圈的特色。《报告》提出，“广府文化书院街”以大小马站书院文化为核心，兼顾非遗展示，适度注入文化展示、商业旅游等功能。该项目有望邀请香港瑞安集团主理，借鉴上海新天地模式，依托古群落的建筑和文化发展新商业。