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东莞:26条商业步行街平均空置率22%
《东莞市商业步行街发展研究报告》、《东莞专业批发市场研究报告》新闻发布会30日在东莞举行
作者:蔡惠君    文章来源:2008年07月31日 东莞日报    点击数:1534    更新时间:2008/7/31    

 

  ■ 东莞的步行街普遍缺乏商业沉淀和文化内涵,特色不明显 (本报记者 曹雪琴 摄)

  东莞商业步行街的数量多达26条,然而,多数步行街是“昙花一现”:开业时热热闹闹,很快便冷冷清清。东莞步行街的生存状况引起了社会各界的高度关注,东莞步行街该如何走出困境?

  30日,由中国步行商业街工作委员会、市“商贸东莞”工程工作领导小组、经贸局主办的中国(东莞)商业步行街高峰论坛在东莞召开。会上,东莞市经贸局向外界发布了由广东商学院流通经济研究所主持的《东莞市商业步行街发展研究报告》(以下简称《报告》)、《东莞专业批发市场研究报告》。到会专家学者纷纷为东莞商业步行街发展献言献策。副市长邓志广出席了论坛。

  现状:26条步行街分布19镇街

  1999年,常平国际风情步行街开业,这是东莞第一条步行街,开业之初,该步行街生意十分火爆。它的成功吸引了诸多资本的注意,从2002年开始,东莞的步行街加速发展,不少镇街仿佛一夜之间就造起了步行街。据经贸局统计,在短短不到十年间,东莞共出现了26条商业步行街,成为全国步行街数量最多的城市之一。

  30日发布的《报告》称,总体而言,东莞商业步行街数量多、分布广、形状多样化;长度适宜,经营面积小;经营规模小,商户数量及就业人数较多;商品构成单一,商品档次较低;购物功能突出,以专业店为主要业态;发展速度快,市场化程度高,投资活跃。

  步行街的开发建设,不仅带动了所在镇街的商圈人气,满足当地部分顾客的复合型消费需要,且在一定程度上推动了商贸流通服务业的繁荣发展和进步。但这些步行街处于严重的粗放型经营状态,经营质量和效率比较低,全部经营面积、商户总数、营业额都不及广州北京路一条步行街。这在一定程度上反映出东莞市商业步行街的开发建设存在一定的过热现象和盲目性。

  问题:空置率高、辐射力低

  提起步行街,在市民阿霞眼中,东莞的步行街根本就算不上步行街,“人没几个,店也差得很,都没心情逛下去。”

  事实上,东莞众多步行街确实存在诸多问题,其中不少甚至难以为继。《报告》显示,东莞步行街整体处于发育成长初期,经营环境和配套服务不理想,且半数以上步行街属于房地产项目,缺乏商业沉淀和文化内涵,特色不明显,同质化现象严重。

  这些因素直接导致了步行街空置率高,辐射能力低。经调查,东莞步行街平均空置率达22%,空置率在50%以上的就有7条,空置率达到30%以上的有10条,占步行街总数的38%,空置率最高的达73%。“这充分反映出步行街开发建设的盲目性和随意性。”

  此外,东莞步行街普遍缺乏系统持续的宣传推广和主题营销活动,又缺少大型品牌商家和知名龙头企业带动,导致客流量日趋减少,经营效益每况愈下,很多商家无法继续经营,陆续撤出。

  《报告》还对这些问题背后的原因进行了分析:民营资本投资为主导,政府调控力有限;开发模式违背市场规律,缺乏发展推动力;管理服务水平低,营运能力弱;缺乏商业基础,发展定位不合理;重复建设严重,市场资源分散;缺乏文化内涵,没有融入地方特色。

  对策:重点扶持示范性步行街

  面对东莞步行街存在的诸多问题,《报告》提出政府加强规划立项、规范管理、重点扶持示范性步行街、加强营销和推广宣传及引进有实力的管理机构提升管理水平等六大对策。

  《报告》指出,鉴于东莞目前商业步行街较多,同质化严重、竞争比较激烈、消费规模相对较小的情况,应对东莞市商业步行街的申报与兴建予以严格的限制。如开发建设单位必须符合相关的资质和基础条件,步行街项目也必须符合商业网点规划,同时经过专家论证、报批、听证等环节才能设立,否则不能随意冠以“步行街”名称。

  对已有的26条步行街,将进行规范性检查,对部分有较好基础条件但不合格的步行街进行升级改造;对不符合要求的要求限期整改,再进行评估,若依然未达标则取消其“步行街”资格;对打着“步行街”旗号进行“房地产营销”而不具备设立条件的步行街,坚决予以取缔。

  《报告》还建议政府出台政策法规对步行街进行分级管理,并将步行街的升级改造列入“东莞市商贸流通业发展专项资金”的扶持对象,确立重点示范性商业步行街,从多方面给予扶持。同时,鼓励步行街和开发商进行兼并重组,以连锁经营的方式进行“品牌输出”,接管或者经营其他镇区的步行街,扩大规模和提升水平。

  专家支招

  巫开立:政府不应作为投资主体

  (巫开立:中国商业联合会副会长、广东省商业联合会会长,中国国际经济贸易仲裁委员会商业专业委员会委员、广东省省情调查研究中心顾问)

  步行街成功的前提之一是定位是否准确,但目前市场上普遍存在两大误区:一是将步行街功能简单化,一是将其功能扩大化。功能简单化将功能与业种混为一谈,功能扩大化则一厢情愿地把步行街看作无所不能的商业“方舟”。

  个人认为,步行街应以服务为主线,应首先满足为当地百姓的服务功能,即满足本地需求,而不是将步行街当作是城市的名片,因为名片是给别人看的,带有很大的包装性。就东莞而言,消费群体两极分化严重,步行街应着眼于主要消费群,再兼顾其他。

  此外,对于“民营资本投资为主导,导致政府调控能力有限”的提法,个人不赞成。其实,民营资本投资与政府调控力没有必然的联系,投资主体不是东莞步行街出现问题的主要原因。以东莞经济为例,恰好是民营资本的大量投入才造就了现在的东莞。从市场经济角度和各种资本的属性而言,政府不应充当商业投资主体,而应引导、鼓励民营资本对步行街进行持续的投入,政府则可对步行街内的公共设施投入或进行补贴。

  韩健徽:“1+2+N”模式打造步行街群

  (韩健徽:中国步行商业街工作委员会主任,北京大学房地产研究所特约研究员,中国商业联合会专家委员,中国商经学会编委会委员)

  好的商业步行街要具备“五好”,即规划好、定位好、招商好、运营好、管理好。

  东莞未来商业步行街可以用“1+2+N”的模式打造,即合力在市区打造一条在全省乃至全国知名的步行街,从而形成东莞的城市商业名片;选择产业基础较好,有一定商业基础的两条步行街进一步提升,扩大辐射力;同时在各镇打造N条各具特色的中小型商业步行街。

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  本报讯 《报告》指出,东莞将用5至10年时间,打造一条省级区域型商业步行街和二至三条市级区域性商业步行街,使之成为东莞商贸流通业的画龙点睛之笔。

  据介绍,市经贸局与广东商学院流通经济研究所调研后综合考虑,将虎门步行街与南城富民商业步行街列入省级区域型商业步行街的备选者。其中,虎门步行街入选的理由是其功能较完善,物业管理较成熟,物业环境水平较高,经营配套条件较好,具有市场潜力;而南城富民商业步行街地处市区,有较完善的市政条件,自身建筑和设施有一定档次和功能分区,物业环境水平较高,定期举行“美食节”等营销活动。

  此外,莞城香港商业步行街、东城风情商业步行街、凤岗雁田商业步行街、石龙汇联商业步行街、横沥双龙舫步行街被初步选为市级区域型商业步行街的候选对象。

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  其建设模式也值得一提。观音桥采取“政府为主、多渠道、多形式”的方式筹集商圈市政基础设施建设资金,建立了“找钱、用钱、还钱”的运行机制,在实施高强度招商时,坚持以政府引导为主,积极采用市场运作方式,以商招商,并引导企业先定位、后招商,再量身定做。

 

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