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肖怡:零售企业投身商业地产应注意风险
作者:欧志葵    文章来源:2009年11月24日 南方日报    点击数:1887    更新时间:2009/12/31    


零售商二三线城市购地自建商业中心成风

  2009年,中外零售商购地自建商业中心、投身商业地产成为一道引人注目的风景,目前包括瑞典宜家家居、法国欧尚,甚至国内的 苏宁电器等都在商业地产有所作为。零售企业投身商业地产自购物业,一方面是为了寻求新的利润增长点、追求更高盈利,另一方面也显示对中国市场充满信心,为其在华持久发展作准备。

  ■现象

  特易购中国自建三家购物中心

  日前,英国最大零售商特易购(TESCO)今年专门成立了一家中国地产控股(香港)有限公司,主要负责购买土地自建购物中心。特易购中国表示,购地自建门店的方式未来将成为特易购在中国拓展业务的重要策略之一。

  “在明年2月份前,会在中国有三个购地自建的购物中心开业。包括在青岛、厦门、抚顺等城市。”日前,特易购(TESCO)在华联系人告诉记者,每个项目投资都很大,平均一个项目投资额达5亿元。该公司首个购地自建的购物中心在青岛,将于今年12月开业。

  宜家家居正在珠三角“谋地”

  记者昨日获悉,瑞典宜家集团在中国负责商业地产投资的新公司———英特宜家购物中心将在下周正式宣布在中国独立运作商业地产项目。7月23日,宜家以7.9亿元拍下北京大兴区西红门商业综合区二期项目用地。有消息称,目前该公司正在珠三角“谋地”。

  另一家国际零售商欧尚今年也投资了3.2亿元,在苏州建设中国第一家购物中心,该公司计划将这种自建购物中心作为欧尚在中国市场的重点发展模式。其他外资零售企业包括乐天玛特、日本永旺等也纷纷追加投资购地自建物业。

  苏宁自建店将扩展到60余个城市

  国内零售企业也不时传出尝试商业地产消息。苏宁电器在威海自建的苏宁电器广场项目正在紧锣密鼓地进行,“这样的自建店首批在全国将有10家,未来将扩展到60余个城市”,苏宁“掌门人”张近东表示。

  ■探因

  扎根二三线城市“掘金”

  据了解,目前中外零售企业在华投资的商业地产,大多分布在二三线城市,或者在一线城市的边缘地带。专家指出,这样的投资方向有其深意。

  中山大学岭南学院林江教授分析,现时国内一线城市的商业零售布点已趋饱和,而且投资成本高。而二三线城市,随着中国城市化进程加快和国内经济发展,显示出越来越强的活力。以广东为例,今年1—8月累计实现社会消费品零售总额9557.20亿元,同比增长15.7%。其中珠三角同比增长14.3%;粤东增长20.7%;粤西增长19.5%;粤北山区增长18.4%,二三四线市场增长远超平均水平。另据国家统计局公布前三季度国民经济运行情况,其中社会消费品零售总额89676亿元,同比增长15.1%。从区域来看,城市消费品零售额增长14.8%,县及县以下增长16%。二三线城市对于零售企业来说,未来的发展空间很大。

  林江还指出,由于目前投身商业地产的大多是强势品牌,他们在与当地政府或有关机构洽购置地时,可能会获得极具吸引力的优惠地价或配套服务。这也促使这些企业前往二三线城市“掘金”。

  购地自建“进可攻退可守”

  特易购中国有关人士表示,该公司在国外就是采取购地自建的模式,并且做得很成熟很成功,有这方面的经验和能力。“虽然今年遇到金融危机,但我们看好中国市场,在华发展策略没有动摇”。宜家家居表示,该公司在海外市场大都采用“购地自建”模式,这种模式也将延伸到中国。

  苏宁电器则认为是企业的安全战略。苏宁置业威海项目总经理朱波曾向媒体表示,在苏宁电器全国开店过程中,城市中好的地段经常受到限制,有时候还租不到,自建门店则可以很好地解决这些问题。苏宁电器总裁孙为民还表示,不断上升的租金压力正迫使家电连锁业转变扩张模式,购置门店甚至自建门店将成为业内趋势。

  “零售企业投资商业物业主要出于两方面原因,一是既解决日益上涨的铺租又获得新的利润增长点,一是出于在华持久发展的战略考虑。”楚睿商业有限公司总经理黄文杰分析,随着零售业竞争激烈,企业单纯从零售业务中所得的利润越来越单薄,回报预见率也趋低,在这种情况下,零售企业们必然要寻找新的利润增长途径,除了业态调整外,投资商业地产则是最有实效的方式。

  据该人士介绍,以天河城为例,该公司投资商业物业后,不仅每年有稳定且年年往上升的租金收入,还有物业升值带来的好处。据知情人士透露,去年天河城利润为6.3亿,而当年的投资为8.4亿元,这说明投资商业地产回报率高。

  ■风险

  过度扩张易造成资金链紧张

  “零售企业投身商业地产现在很火!”广东商学院管理学院教授肖怡也看到这种新现象,但她认为风险太大。肖怡指出,这种做法通常会占用大笔资金,一旦过度开发就会造成资金链紧张甚至断裂,“商业地产投资很大,有时一二个项目就可能将企业拖死。”该人士举例称,当年深圳铜锣湾百货就是因为扩张过度,在多个地方开发购物中心,致使资金链紧张,多年来一蹶不振。

  中山大学岭南学院林江教授也认为,零售企业运作商业地产将会占用其大量的现金流,一旦其主业零售业务运作不畅或增长乏力,或者地产发展受阻,均可能影响该企业整体发展。其次,在二三线城市投资商业地产也有风险,比如升值或商业发展若不能按预期发展,或者投资回报不如预期,都将对企业带来负面影响。“投资地产不稳定因素也很多,若二三线地方的土地供应量加大,有无升值空间或升值有多大也有待考验。”

 

 

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