王先庆等谈佛山禅城的工业园区建设与城市发展(南方日报)

王先庆等谈佛山禅城的工业园区建设与城市发展(南方日报)

  原标题:禅城盘活村级工业园土地背后的“经济账”

    4月3日,禅城区首次同时召开招商引资工作会议和村级工业区整治现场会。会议明确,村级工业园是禅城未来发展的重要空间,禅城各镇街、部门需形成合力,迈更大更快的步子,把“巢”筑好,才能引来优质项目。禅城村级工业园2.9万亩,占了全区国土面积的七分之一,这是禅城未来发展的载体和落脚点。

    在城市迈向高质量发展的大背景下,村级工业园成为区域产业发展的重要空间。禅城将抓住村级工业园提升的“牛鼻子”,在花大力气整治提升村级工业园的同时,更要释放产业发展空间。而在村干部们的眼中,村级工业园经历环保和安全生产整治“风暴”后,改造方向空前明确,扶持政策正在陆续出台,在村组利益、社会资本投资收益、项目改造效益和城市发展之间,如何做好新的平衡术?政府强化产业引导,政策撬动力何在?

    话题1

    首次同步会议   释放了什么信号?

    “将招商引资工作会议与村级工业区整治的会议同步举行,足见村级工业园在禅城未来整体产业发展中的份量。”参加完现场会,一名镇街主抓招商工作的负责人这样向记者表示。他的看法很有代表性。

    有镇街负责人还表示,会议释放出的重要政策信号,关乎村级工业园改造中各方的信心和决心,有利于形成社会共识。

    “财富摇篮”一度变成“发展包袱”

     从广东快捷汽配城走进郊边二路两三百米的位置,百亩的一层矮旧厂房都是建于上世纪80年代,多年来一直维持每平方米租金12元左右。改变低效的土地利用率,通过启动旧改和环境整治,优化土地存量壮大汽配产业发展空间,郊边村村集体土地上生长出来的新项目——车世界汽配城,一期顺利营业,二期汽配电商产业城蓄势待发。

    事实上,佛山城北汽配汽修行业,植根于325国道的“黄金起点”,打上了改革开放初期珠三角自由生长的“马路经济”的烙印。历经30余年发展,城北汽配行业的土地、规划、环境、服务等尴尬凸显出来。而禅城曾经的“四朵金花”——陶瓷、针织、不锈钢、童装等,都是在村组经济自由生长出来的响当当的“产业名片”。在专业镇经济发展中,村级工业园曾经是当之无愧的功臣。近年来,这些产业园在改造升级的过程中究竟向左走、向右走,一度左冲右突,面临诸多困惑。

    “这些村级工业园曾经是经济发展的功臣,但一度成为‘发展包袱’的代名词。”村级工业园是过去村村点火、户户冒烟的产物,也是各村集体的“财富摇篮”,曾经为佛山众多的专业镇打下过坚实的基础。但随着近年来佛山城市治理的深入推进,村级工业园屡次引发关注。

     “每个村级工业园区都有它的功能和使命。”广东财经大学流通经济研究所所长王先庆表示,建立于工业化初期、中期的佛山村级工业园,其发展使命已经结束,禅城是佛山中心城区,制造业是根本,腾挪现有土地,用于优势产业的提升和新兴产业的发展,最为紧迫。

    去年下半年,佛山市政协的《提升整治村级工业园》专题调研报告(以下简称《调研报告》)提到,村级工业园的治理成效,关乎佛山打造国家制造业创新中心主战略的成败。

    尤其对于中心城区来说,在从工业化迈向城市化、再迈向高品质中心城区的征途中,中心城区的土地载体空间,成为区域高质量发展的重要资源要素。“其背后,区域发展正在从以GDP增幅和总量来衡量资源使用的效率,转变为以地均产值来衡量。”广东省政府参事、广东省委党校教授陈鸿宇接受南方日报采访时表示。

    高质量发展的理念和相关政策愈加明晰,禅城对于村级工业园何去何从这一问题,改造方向空前明确、态度非常坚决。

    为产业发展树立信心

    禅城国土部门相关负责人在接受南方日报采访时明确表示:在旧改土地转功能的相关政策上,不会有太大修改,禅城旧改不会为快而快。

     “不可回避的是,过去一段时间,受住宅、商服房地产项目土地增值收益的影响,在村级工业园改造中,村民和投资商更倾向于‘二改三’项目,直接追求土地价值的最大化。”以上负责人直言:“当然,在中心城区发展商住项目,市场积极性很高,改造难度较小,但从城市营运角度来看,过量的‘二改三’项目会抑制实体经济发展。”

    “工改商住”,商住综合体或者大型楼盘商场拔地而起,一定程度上挤压了产业发展空间的同时,还带来了城市管理和资源紧缺等系列“城市病”。事实上,有关部门一直在释放强烈信号——旧厂房和旧物业改造,尽量避免直接“二改三”,为产业发展树立信心的同时,保护产业提升发展的积极性。

    石湾镇街道明确,石湾的村级工业园提升将重点优先发展泛家居、陶文商旅、大汽贸、大健康、大数据、泛金融等产业。石湾将草拟街道农村集体物业产业准入名单、集体空间载体情况,制定街道集体空间载体改造奖励办法,还将完善公共资产交易平台规则,规定上平台挂牌的集体空间载体(不论出租或者开发),必须符合街道农村集体物业产业准入条件才可挂牌,中标者须严格按照中标条件进行开发,并签订承诺书和交付保证金。

    话题2

    村级工业园改造    如何做好“平衡术”?

   位于朝安路地铁口附近、丰收涌上的289米艇头PARK,是禅城区祖庙街道与南方报业传媒集团合作,正在打造的佛山文创新高地。项目载体正是基于对村集体物业进行的改造,目前莲子工业园一期2.8万平方米物业正在进行提升,预计今年8月开园试运营。

    从289出发沿丰收涌继续向上游走,文华制衣城大片红色外墙砖建筑,正在被现代感十足的外立面所取代,全新的乐怡海创项目,致力于打造集金融、电子商务、高端性现代服务业等于一体的城市中心一站式企业成长平台。

     难易背后要答好利益分配题

    事实上,上世纪90年代,文华制衣城曾经是“环市童装”的发源地和产业集中地之一,制衣城所在的祖庙街道朝东村,村民小组的经济来源就是物业租赁,而租赁的户主大都是制衣行业,最多的时候工业区云集数百家童装厂家,是一个综合性的童装生产及配套工艺基地。在城市化的进程中,朝东村地处禅桂交界的核心区位优势凸现出来,现在,这个村已经尝到了区街村联动招商的甜头,村里对实施这类腾笼换鸟改造项目的热情高涨。而对于周边区域来说,在原制衣城基础上生长出来的乐怡海创全新项目,既能够改变城市面貌和环境,搭建新兴产业载体,也能够直接改变区域的人口结构。

    然而,相比之下,禅桂交界区域,一些村级工业园的出租率依旧比较高,部分村满足于现状租金收益,改造意愿并不强烈。以位于朝安路附近的一个工业园区为例,出租率仍然在90%以上,产业现状仍旧以童装和针织为主。“对于中心城区而言,村级集体物业改造涉及多方利益平衡。而从市场方的积极性角度,由于旧城产业改造升级类项目,需要更大力度的整合统筹协调,耗费时间、精力、资金较多,市场对产业改造升级类项目的态度,多有保留。”业内人士透露。

    佛山市政协在其调研报告中也指出,村级工业园整治之所以难,村民积极性不高,利益是核心问题。调整利益分配格局,让参与村级工业园整治提升的村集体和村民得到更多的实惠,才是关键所在。

    作为城市整体而言,在村级工业园改造这个课题中,守好产业保护的红线,做好城产人融合发展、兼顾各方利益,其实更是一场“平衡术”,而这个平衡术,正考验着中心城区能否走出一条既符合区域发展实际,又能够调动各方力量,强化产业发展、探索城产人文融合发展的路径。

    帮村民算好长远账

    “必须要找到新的平衡,调整好利益分配格局,至关重要。”祖庙街道相关负责人告诉记者。“我们正在为各方算几本账目。”对于村民来说,在卖地与物业改造出租之间的这本账上,从表面上看,“二改三”或许会直接实现土地收益的最大化,而产业提升涉及的改造投入,回报周期可能会比较长,可能确实没有直接买卖土地来的容易,但还要帮村民拿出一本“长远账”。朝东村、东升村、郊边村的村干部们都曾向记者表示,村小组和村民们已经尝到产业提升的甜头,长远来看,几十年后改造的物业仍旧属于村里,“有蛋还有鸡”。

    “我非常认同村级工业园提升,守住产业红线的做法。”华南理工大学建筑学院城市规划系主任王世福教授认为,工改商住,虽然收益立竿见影,但从长远的角度来看,是在透支未来,并不是改造的最优选择。

    他说,村级工业园区的改造牵涉多方利益,一方面要保护村集体既有利益,另一方面,不能继续以村集体为主体对土地进行开发。在这本长远的账本上,改造村级工业园引进高端制造业,提高土地利用效率,能够让村集体获得更高收益。他还呼吁,村集体要接受短期的成本付出。

    在回应社会资本的投资信心方面,业内人士表示,村级工业园的改造,要求投资商一定要具备一定的运营能力,对于开发商的资金实力要求比较高。记者注意到,以乐怡海创和289项目为例,这些项目都具备股权投资、创投的能力。“这样的项目,才是真正有实力的项目。能从平台中持续发现和培育好的种子项目,这样的项目其实也是一种‘筑巢’。”有业内人士透露,地段好、项目优,对于投资商来说,十年内收回成本并不难。

  ■观点

  编制地块用途及土地使用效率标准

  以规划引领土地资源整合

  禅城作为佛山中心城区,也是老城区,土地开放强度已到一定水平,未来如何破解土地瓶颈,挖掘土地开发潜力一直是社会关注的话题。在城市化进程中,该如何界定村级工业园的功能?守住产业红线,政府、市场与村集体之间的关系该如何平衡?记者采访了长期研究城市发展的3位专家,为禅城破解土地瓶颈建言献策。他们分别是广东省政府参事、广东省委党校教授陈鸿宇,华南理`s\vl VE`s\vl V规划系主任王世福,广东财经大学流通经济研究所所长王先庆建设。

  主动向外寻找产业用地

  南方日报:您认为禅城可以从哪些方面挖掘土地发展潜力?
  陈鸿宇:要挖掘土地潜力,首先要树立新的思想观念,从以GDP增幅和总量来衡量资源使用的效率,转变为以地均产值来衡量。同时,禅城也要根据区内实际情况编制地块用途以及土地使用效率的标准,整合土地资源,从而引导区域实现产业升级。
  比如有的园区产业层次低、占用土地多,可以推动这些园区进行升级,发展成为楼宇经济。在改造过程中,要注意将园区的发展与产业发展相结合,避免园区从原来的闲置走向新的闲置。禅城还可以用好现有的“三旧”改造政策,结合旧村、旧厂、旧城的改造,让老百姓从中得到实惠。
  另外,由于禅城面积有限,在土地利用方面,可以将眼光投向周边区域,利用共建、帮扶等方式,寻找新的发展空间。
  王世福:在挖掘土地潜力上,禅城有3个方向。第一,土地资源可跨区进行交易和规划。禅城是佛山的一部分,佛山可以发挥市级统筹的力量,将土地资源向中心城区倾斜。第二,从禅城区自身出发,要尽快识别村级工业园区等已建成区域的生产效率,就像整理书架一样,制订禅城土地的使用效率标准,清理低效土地。第三,禅城也可以主动向外寻找结构性用地,比如“牵手”三水、高明两个土地资源较为丰富的区域,也可以联合周边的城市一起发展。
  王先庆:当前珠三角已进入城市化发展后期,之前经过一轮又一轮的土地开发后,目前主城区和重要区域的地块基本已开发完毕,如果要挖掘新土地空间,就必须要升级改造旧区域。

  腾挪土地用于新兴产业发展

  南方日报:村级工业园区曾经是禅城经济发展的主战场。在城市化进程中,该如何定位村级工业园未来发挥的作用呢?
  陈鸿宇:村级工业园区土地利用效率不高,将其进行重新整合,实现产业转型是十分有必要的。
  王世福:之前佛山对村级工业园区的讨论已经很多,虽然在改造过程中会碰到很多难题,但我认为禅城还是要大胆地对其进行改造。
  王先庆:每个村级工业园区都有它的功能和使命。佛山很多工业园区建立于工业化初期和中期,其发展使命已经结束,应该腾挪现有土地用于新兴产业的发展。

  村集体要接受短期的成本付出

  南方日报:据了解,禅城作为中心城区,市场投资热衷于将村级工业园提升发展为商住用途,但政府希望能够守住产业红线,防止产业空心化。你认为,政府、市场和村集体之间的关系该如何平衡?
  王世福:我赞同政府守住产业红线的做法。商住用地虽然收益立竿见影,但从长远的角度来看是在透支未来,并不是改造的最优选择。
  村级工业园区的改造牵涉多方利益,一方面要保护村集体既有利益,另一方面却不能继续以村集体为主体对土地进行开发。从理论上说,改造村级工业园,引进高端制造业,提高土地利用效率,能够让村集体获得更高收益。村集体要接受短期的成本付出。
  王先庆:一个区域的经济发展要将短期利益和长期利益结合,个体利益和整体利益结合。禅城是佛山中心城区,制造业是根本,虽然一些产业已经老去,但可以通过嫁接新技术的方式进行改造,如发展“互联网+制造”。
  在对村级工业园区进行改造前,政府要首先做好规划引导,各个区域按照功能分区,严格执行。