近几年，广州商圈发生了巨大的变化，近日出台《广州市大型零售商业网点发展规划(2011-2020)》，规划布局16个都会级商业功能区，包括已形成的 5个(北京路、环市东、农林下路-中山三路 、十三行-上下九、天河路)，在建的8个(白鹅潭、珠江新城、白云新城、南沙、万博-长隆-汉溪、琶洲、新华、南岗- 新塘)以及新增3个(广州南站、萝岗新城、广州黄埔临港)。在备受电商冲击、新兴商圈的崛起和租金不断上涨等因素影响的同时，作为传统商圈的天河商圈、环市东商圈、上下九商圈等也存在着交通拥挤、配套不完善等弊病。未来广州商圈该如何发展？面对激烈的竞争，怎样才能保持各自商圈的优势？

  藉《珠三角流通蓝皮书：珠三角商圈发展研究报告(2013)》的推出，商业智汇第九期沙龙由广州景豪坊购物中心主办，广东财经大学流通经济研究所协办，第一商业网、新浪乐居承办，届时，商业智汇成员、广州购物中心高管、市场研究机构、高校学术研究机构、媒体等30多位广东商界资深人士将齐聚，共同探讨广州传统商圈与新兴商圈的发展状况及存在缺陷，探讨广州各大商圈的成长性和发展前景。

  届时，新浪乐居将为您做页面图文直播，第一商业网将通过原创、新浪官方微博、QQ群等多个信息平台，第一时间发布现场嘉宾精彩言论，南方日报、广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报、新快报等多家媒体将予以报道，敬请密切关注！

  活动主题：广州商圈研究暨《珠三角商圈发展研究报告(2013)》首发式

  活动主办：广州景豪坊购物中心

  活动协办：广东财经大学流通经济研究所

  活动承办：第一商业网、新浪乐居

  媒体支持：南方日报、广州日报、南方都市报、羊城晚报、信息时报、新快报、羊城地铁报、21世纪经济报道、第一财经日报、中国经营报、中小企业投融资杂志主编、服装商报

  活动时间：2013年9月10日星期二上午09：30

  活动地点：广州市景兴房地产开发有限公司大会议室

  嘉宾名单(排名不分先后)：

  黄华军 第一商业网总裁

  景艺晖 广东亿华房地产开发有限公司总经理

  杨军艇 广州景豪坊购物中心总经理

  王先庆 广东财经大学流通经济研究所所长、教授

  黄文杰 广东省流通业商会执行会长、楚睿商业董事长

  严盛华 广州市广百股份有限公司首席发展官

  吴泽丹 广东丽影商业有限公司总经理

  罗志杰 广州商业总会秘书长

  窦怀山 广州盛世中华百货有限公司总经理

  段君伟 广州市商道咨询有限公司副总经理

  刘 雄  广州信盈城经营部总监、商场招商运营副总经理

  刘婉霞 广州中影环银电影院管理有限公司执行总经理

  洪门七兄_地产江湖 微博网友

  覃紫奇 广东亿华房地产开发有限公司总经理助理

  周 巍 景豪坊购物中心商业部经理

  黄华军：尊敬的各位领导、各位商界的精英，各位媒体朋友们大家上午好。我是第一商业网的总裁黄华军，今天我们相聚在这里召开商业智汇主题沙龙第九期沙龙，今天的主题是广州商圈研究暨《珠三角商圈发展研究报告(2013)》首发式。

  这是我们的第九期的商业智汇论坛，从2012年开始举报一直到现在，得到各界商业精英的支持，本次论坛同样得到企业和商业精英的支持，为此感谢提供本次沙龙场地和午餐的亿华，也感谢协办方广东财经大学流通经济研究所，也感谢正在辛苦做速记和微直播的新浪乐居的媒体同仁。

 
商业智汇现场

  今天是教师节，让我们以热烈的掌声向王教授表示衷心的祝贺，还有其他及几位老师也表示衷心的感谢。在教师节举办这样的沙龙是非常有意义的，王教授一直致力于广州流通业的研究，每年著作盛丰，非常敬业。

王先庆 广东财经大学流通经济研究所所长、教授

  现在由我和先庆教授一起向景豪坊的两位领导赠送《珠三角商圈发展研究报告(2013)》一书。

  现在正式转入研讨环节，主要是围绕最近出台的《广州市大型零售商业网点发展规划(2011―2020)》，今天来的嘉宾，有部分参与该规划的领 导和嘉宾。为什么选择在这里进行研讨，大家都知道广州传统商圈最具代表性的就是北京路商圈，千年商都，这就是广州市的名片。哪怕是最近几年天河路商圈有后 来居上的势头，但北京路商圈在华南的地位一直是独一无二的。作为北京路商圈新兴的项目，广州景豪坊购物中心的进驻，必将会加速北京路商圈的优化升级。今天 来到这里开会，也蕴含了这一意义。

  我们知道景兴房地产准备打造7万平方米的购物中心，将是北京路商圈最具档次，最齐全的购物中心。除了景豪坊外，作为亿华和景兴之前都有很多成功 的个案，下面有请东道主，广东亿华房地产开发有限公司的总经理景艺晖女士为我们介绍这几年公司成功开发了哪些项目，这些项目目前的运营情况是怎样的，未来 还将开发哪些项目，大家掌声欢迎。

  景艺晖：大家上午好！首先很高兴为《珠三角商圈发展研究报告(2013)》首发式提供服务，并表示热烈欢迎各商界和媒体的同仁！

景艺晖 广东亿华房地产开发有限公司总经理

  接下来希望大家能够畅所欲言，也预祝今天的首发式能够圆满举行。我介绍公司的情况，项目由杨总介绍。母公司是广州景兴房地产开发有限公司，第一个项目是二沙岛的岭南会、新荔枝湾，接下来公司准备打造精品，包括现在的凯旋会，这是2001年的楼盘。

  爱群荟景湾也将打造顶级的豪宅，公司主要是以开发为主，也有多元化的业务，比如小蛮腰上面的月娇轩酒家，公园前地铁景点商业街经营了4年，公司的发展定位就是高端和顶级的路线。

  接下来打造的景豪坊项目，也是希望打造最具规模，最具档次，在北京路商圈和书院群打造广州市的亮点。据说上海新天地的罗瑞康也准备参与书院群的 改造，项目是集旅游、购物、休闲为一体。我们在北京路跟广百也是邻居了，如何将北京路商圈做大，我们会全力以赴，在未来的三至五年打造这一精品项目。

  很高兴大家给予厚爱，能够今天相聚在这里对北京路商圈进行研讨，下面有请杨总谈谈项目具体的情况。

  杨军艇：首先，谢谢各位领导、各位同行、各位记者和媒体的朋友到我们公司，这是我们的荣幸。

 
杨军艇 广州景豪坊购物中心总经理

  刚才景小姐已经介绍了公司的情况，现在PPT上显示的是卫星图，大家看到黄色的部分，挖泥的部分，就是二、三年后广州市中心的购物中心“景豪坊”，旁边是五月花。现在卫星图上的广百百货商务楼没有更新，如果说北京路商圈对角线左上房是动漫星城，右下角是丽都百货，按照王教授书定义的北京路商圈是打了一个对角线，从北京南丽都楼开始到动漫星城打一个斜线，这就是北京路商圈。今天是研究北京路商圈、也是研究广州商圈，既然来到景豪坊，下面将景豪坊的情况向大家交流一下。

  从大到小说三个问题，和大家讨论，欢迎拍砖。

  一、广州市商圈

  二、越秀区(北京路)商圈

  三、景豪坊商圈

  我认为广州是不具备商圈的城市，或者说是商圈不明显的城市，这是相对于中国城市的布局而言。商圈而言，北方的商圈非常的明显。例如重庆的商圈明显，一个十字路口搞一个商圈，非常的清晰。这样的商圈在广州是不明显，严格的来说，广州市整个市就是一个商圈。商圈的意义在于主力百货或者是购物中心带动，产生一定辐射力的商圈，广州市这个商圈历来是不明显的，有街就是铺，骑楼商圈本身就是为我们提供很好的商业购物环境。我研究商圈的时候，历史上的上下九和北京路步行街，以及现在新诞生的农林路商圈和天河商圈，这是既定的东西走向的商圈，不大明显，也有商圈的意义。

  广州商圈相对来说比较低，这是相对国内的城市而言。特别是国际的品牌，一线的品牌相对落后，因为广州只吃不穿，造成广州商圈相对的落后，这是我对广州商圈的理解。

  目前新诞生的商圈，包括万达、番禺、琶洲、金融城等等商圈。资料说成都诞生了150个城市综合体，我估计在五年内围绕广州市范围内，会超过 100个综合体，按照平均20%作为商业开发的话，我估计有10万、8万，就是上千万商业面积的诞生，将会是严重的过剩，也是财富大大的浪费，有没有100个，大家不要有疑问，可以轻松的数出来。

  番禺南站一定会有十个、八个，金沙洲十个、八个一定会有的，白云机场十个、八个走不掉，萝岗的数很正确，有14个，平均每一个都是公寓、写字 楼、酒店下面加商业，平均的比例是20%的面积，容积率平均3%到4%，20%用于商业，14个是有统计数据的。萝岗诞生80万平方米的商业面积，但萝岗的人不到10万人。金沙洲现出现90万的商业面积，广百也有一个。金沙洲的常住人口是15万，100万的商业面积服务15万的人，当然有辐射力，想办法让广州人去，到底是否会去很难讲。佛山、南海、大沥一带绝对超过10个综合体，因此广州商圈，会有100个商业综合体，如果搞100个住宅的话，效果会更好。但是农民不给征地，只能搞公寓、写字楼、酒店和商业。因此对于广州而言，未来是一个灾难。

  我再说说北京路商圈，很大的特点是广州商业的名片，北京路商圈跟天河路商圈有区别。天河商圈是现代化的标志，广州经济成长的标志，广州市区新城市向现代化发展标志性的商圈。天河商圈的营业额，现在一年可以搞到300亿元。北京路商圈的意义是广州的一张名片，不能说高档到哪里，希望景豪坊诞生后，可以将档次提升。目前来讲，以北京路步行街为代表的北京路商圈，它目前是以广百为龙头的代表，北京路商圈从中山五路到西湖路总长度是300米，如果加上北京南和石油公司可能会有四、五百米，这一距离在中国的步行街中算是短的。

  南京路商圈是1200米，历史上北京路就是商圈，用来叫做永汉路，中山五路叫做惠爱路，因为原来有一个永清街，结果民国推翻清朝的时候，改了名字，不要叫做永清，我们汉人统治叫做永汉路。

  1966年，为了符合文革的需要，改成了北京路。永汉路之前的财厅是旧时代的官府，官府的人每天下班要走出来，不能骑马，要走出来，一直走到西湖路才可以上马，经常走的话，历史上就形成了商业。项目的所在地大马站和小马站是文人来官府进贡时休息的地方，因此旁边的书院是秀才和读书人去的地方。他们来省城住的地方，当时没有发达的旅店。因此北京路历史上都是商业，也有历史的沿革。今天的北京路总共的铺数按照报纸上，我认为相对是准确的，不到200户。我们将新大新和广百定义为两个租户的话，整个北京路商圈说是189户商铺，我们将北京路商圈视同购物中心来看。

  天河城是多少户，大概是335租户，正佳是1200个租户，北京路不到200个租户。我们研究景豪坊的时候，有很多的设计思路，其中一个思路就是将北京路看成一个购物中心，目前的主力店是坚定不移的广百，在这个购物中心，不难发现娱乐少，餐饮少，而且是非常明显的。

  步行街一盖就是一个楼，就是一个购物中心。因此考虑景豪坊定位的时候，我们是这样理解的。报纸说是3.0，3.0也是我跟记者说的内容。如果说地铁的诞生是北京商圈规模扩大化，北京路众多品牌的更新换代阶段，景豪坊的诞生就是北京路商圈档次的提升，这是我给景豪坊历史时期的定位。目前景豪坊正在 挖泥和打地基，从商业的角度来说，目前正在科学的论证阶段，也是我们在步行街商圈搞购物中心的论证阶段。

  地下是五层，只能说是目前设计，因为设计更新是永恒的，改到今天，负二层直接连地铁，负二层以下还有二、三层的停车位，我们将努力开发800到1000个车位，就要搞三层的车位，就要达到负五层，负二层是接地铁的。

  地面的商业部分是七层，上面还有一个酒店，商业的面积是7万到9万之间，最后还没有定，目前正在研究。酒店的面积大概是5万平方米到6万平方 米，控制高度是100米，25、26层，整个面积是15万平方米。至少要在北京路上达到硬件的升级，将来北京路步行街拐一个弯，有一个良好环境的购物中心，至少可以跟五月花、广百、新大新相得益彰共同繁荣，我们的竞争策略是共同繁荣，做大市场，将蛋糕做大。

  将蛋糕做大，我们有很好的条件。越秀区的人口是120万，面积是33平方公里，这是怎样的概念？跟天河区是倒过来的，天河区的面积是100平方公里，人口是60万人。越秀区是33平方公里，为什么我记得这么清楚。原来越秀区的面积跟澳门一样大，也是33平方公里。

  越秀区是广州唯一一个常住人口少于户籍人口的区，荔湾区没有这么明显。以本次人口普查为例，越秀区的常住人口是110万，户籍人口是120万。以我为例，我就是越秀区的，我家是七口人，我家的户口还在海珠中路，但是我三十年没有在那里居住了，但是我的户口在那里。这只是说明人口的密度，越秀区的密度是很大的，人口相对多。因此搞商业难度不大，搞成难度也不大。难度大的是老板的收益期望，还有如何提高档次。也是广州消费者祈求的，也是商业从业人员的任务之一。我们本土的人搞不了，太古汇来了以后，搞成了。

  举个例子，整个地球唯一的马丁车卖金银首饰的，但是他们很低调，他们说是地球第一家，加起来是20平方米，他们说低调。卖不出去就是低调，卖得出去是高调。

  黄华军：感谢杨总的发言，北京路商圈有别于天河路商圈，一直以北京路步行街作为核心，汇聚了广百、新大新、天河百货四家，原来有五家的，一家改为黄金大厦了。千年商都是中轴线的位置，经过多年的发展，已经成为广州的核心商圈，地位是不容置疑的。今天有幸请到了广百股份首席发展 官，他参与了《珠三角商圈发展研究报告(2013)》书的撰写报告，请他谈谈写文章时最大的感触是什么。广百跟景豪坊有密切的互动，我们也很想知道如何看待北京路商圈随着景豪坊的进入，会带来怎样的变化，广百在这些方面有怎样的动作，有请严总。

  严盛华：各位朋友，各位专家，各位媒体朋友，大家早上好，很荣幸今天能够参与广州商圈《珠三角商圈发展研究报告(2013)》首发式。当时王教授写这一报告的时候，我对商圈进行了了解。本人参与零售业25年，对北京路商圈不敢说完全的了解，尤其是历史性的内容，刚才杨总进行了介绍。但是对于改革开放三十年中，25年看着商圈的变化和发展，也是蛮有感触的。

严盛华 广州市广百股份有限公司首席发展官

  如果谈北京路商圈，我先补充杨总未说到的内容，这样的话才知道未来的发展方向。刚才杨总说得很对，北京路商圈是横着的，不设防的，门口众多的购物中心，可以这样形容。

  北京路商圈，从事商业餐饮是不少的，但是比较零星，大家感受不到。经贸局正在打造以惠福路为主的美食街。传统的美食除了荔湾区之外，可以在北京路找得到，其他的地方不一定找得到。

  娱乐方面，多和少作为比较的话，我们看北京路商圈娱乐是不少的。影院来说，包括永汉、青宫、五月花、光明、南方等等，往南走的话，还有南关影院，同一个商圈内有六家影院，因此资源是丰富的。而南方影院是广州目前唯一一家的粤剧影院，专门上映粤剧的，也是广州市唯一的一家动漫展示的平台。为什么从餐饮到娱乐给人的感觉是不明显，感觉比较少，包括KTV都比较少，总的来说就是星星多，月亮少，无法形成规模的效益，没有影响力和辐射力。

  回头来看北京路的发展，由西往东发展，先是上下九、北京路、天河路发展的轨迹。广州市的规划中，一个商圈带另外一个商圈的趋势，这不是零售业或者是市场发展的规律。

  广州市社科院做了广州购物中心的规划，刚才杨总介绍了未来的商业格局，我们感觉非常的庞大。这些数据只能是冰山一角，无论数据是多少，我个人感觉十年内是以三大商圈为主导，从而带动和撬动整个广州市的商圈。荔湾区上下九商圈类似于小美女，这是精致的商圈，也是最有广州传统文化的商圈，该商圈不要做成大商圈，一定要精致和有代表性。

  北京路商圈是传统现代的结合体，说到传统，有很多历史沉淀下来的文化和商业的氛围。广州市有2000多年的建城历史，也有2000多年的贸易发展史，也是唯一可以找到历朝历代的街道。这里有城，之后才有市。这里是标志性的建城区域，三朝或者是六朝在北京路被找到了。

  几百年的大佛寺、城隍庙、南越时代的木质水闸，全国第一条个体户批发街高第街，教育路是服装批发点，这些都是现代商业的缩影。

  还有杨总说的大小书院和诗书街都体现了文化，但是从政府的地位、商业街的挖掘乃至旅游，都未打造成为很好的名片。除了交易的繁荣，还要靠文化的底蕴作为支撑的载体。

  从现代零售业来说，北京路也是可圈可点，为什么这么说？

  百年老店新大新是全国四大百货公司之一的所在地，就是大新百货。1946年开业的老店就是广百的前身,这些都是中国零售业发展的见证。从我们的历史走过来，北京路需要发扬传统的优势，现代的零售贸易又需要提升，两者结合得很好。具有传统贸易文化，又有现代文化。全广州市购买最齐全和最奢侈品的地方就是北京路的广百，而不是其他的区域。

  北京路商圈是哪些人来做的？来自于珠三角。现在年轻人比较多了，以前年轻人比较少，这是目前的数据。政府公务员在北京路商圈消费相对比较多，这一点大家留意得比较少。因此北京路商圈定位是传统和现代结合体的商圈。

  天河商圈我是认同杨总的观点，这是广州商业发展过程中标志性的商圈。也应该往这个方向发展，代表未来的商业是天河城，现代和传统结合的区域就是北京路。上下九路是广州最传统的商圈，小工业和小精致的商圈，就不要做大的商业体，应该是经济的做法，这是广州三个不同商圈的定位。

  广州如果要打造南北商圈的话，在十年内都是建设或者是补充，更加是商圈扩容的过程，跟三个商圈的代表性有一定的距离，这是从广州市商圈的概念来讲的。

  北京路商圈是有底蕴，也需要转型升级，也需要提升。要在两个方面提升，整个商圈的环境要改善，很难得有这么多的文化底蕴。北京路商圈的公共交通还算可以，但是支撑商圈未来的发展是不足的。有这么好的旅游和商贸结合的资源，很难将游客拉进来，都是小打小闹的，例如城隍庙等等，很多朋友来了以后，我跟他们说，这里有几百年的寺庙，在北京路商圈呆一天不走，也足够看了。遗憾的是，交通的不足，停车位不够。导购和现代科技应用比较少，例如WIFI没有。

  北京路是全中国第一条步行街，但是在现代的营销管理和商业过程中我感觉是落后的。未能跟得上现代商业发展的需求，例如新的营运手段。十年前去北京路，感觉跟现在的北京路没有太多的区别。正因为北京路的落后，才有机会提升。北京路也不完全是落后的，也有时尚的产品。因此北京路的基础要升级改造，刚才杨总说，景豪坊有800到1000个停车位，对北京路商圈而言是重大的补充。这是北京路整个片区非常好的消息，广百因为停车的问题，交通的问题，对我们的营运和饮食产生了很大的影响。

  北京路品牌的升级换代，我们也在思考和研究，也在做准备和行动，怎么将原有的店，一年销售额超过30亿元，如何进行升级换代，如何适应商圈的发展，或者是带动和促动北京路商圈的发展。

  新大新北京路店也在升级转型，风尚百货变成了黄金大厦，我们如何将传统的优势进行整合，如何将现代的商业引入，因此希望打造北京路和广府文化商业圈。北京路广百店和新大新店，正在进行筹划，如何适应北京路商圈。

  上个月我去了韩国，在LV店的旁边就是小商贩，卖的是玩具和不值钱的东西。这里根本不可能存在的现象，未来成熟的商业环境下，和谐的商业环境下，可能会有共生共荣的理念，也是景豪坊的理念，大家共同将蛋糕做大，也是大家的追求。

  北京路是否有这样的机会？我认为北京路有这样的机会。很多的品牌对北京路研究得非常到位，有一个非常知名品牌的拓展员三个月内，每天都到北京路，他们想涉足北京路，认为这里符合品牌价值的理念，而不是在其他的商圈。

  新世界将广州原来的文化公司购买了，有几个铺在北京路，我认为他们未来会有动作的，否则不会这么高的价格购买。

  景兴看上了北京路这片沃土，瑞安对书院进行开发，政府对北京路广府文化的开发和推动，也是北京路商圈的黄金时代或者是契机。同时整个商圈中主要的内容，就是各个商家要做好自己的定位，因为商家是很大的，我没有杨总研究得深入，大家应该形成差异化，足够大家生存和发展。

  北京路商圈服务的文化需要不断的提升档次，目前的文化需要提升。商家中要进行互动，多做一些联动性的内容。例如黄总说我们要跟景兴互动，未来上面不连通，下面可能会连通，打造成为立体的商业环境。例如从公园前地铁站出来，无论上面刮风下雨，可以通过景豪坊一直走到北京路，如果打通和连通的话，就将商圈做活了。

  我认为商圈未来的发展不是现在的情况，五年后的北京路商圈是有希望的，有发展的。无论是已经经营的商家还是新加入的景豪坊，大家都要寻找更多的机会，为打造千年商都做出我们自己的贡献和努力。

  广州要打造国际购物天堂，不一定是打造奢侈品的天堂，内涵是丰富的，无论怎么说，业界努力是最根本的基础，我就谈谈自己的体会，仅供大家参考，不对的地方，请大家批评指正，谢谢。

  黄华军：感谢严总，接下来有请今天的主角。珠三角流通蓝皮书《珠三角商圈发展研究报告(2013)》我回去认真的看了，里面有很多精彩的内容，是本有内容的书。尤其难得的是，王教授多年来一直对广东流通业的发展，做出了很多的贡献，做出了深入的研究，下面有请教授谈谈这本书编撰过程中的心得体会，跟去年的蓝皮书相比，今年这本书有什么不同。如果明年再做的话，会有哪些主题。

  王先庆：谢谢各位新老朋友、媒体朋友，今天还得到一束花，这是多少年没有的感觉。

王先庆 广东财经大学流通经济研究所所长、教授

  回答黄总的主题，我受中国社科院和业界的委托编撰了《珠三角商圈发展研究报告(2013)》，去年编的是珠三角蓝皮书的第一本，以行业研究为主，扫描了珠三角流通业主要分类的行业，从大的批发业、酒店业、流通业进行了扫描。

  今年重点是研究商圈的发展报告，商圈也是受国内外朋友、企业界的委托，我们对此进行了专门的研究。各位都是实践专家，不知道各位是否注意到，国外对珠三角商圈予以关注，为什么要关注，因为他们要投资。相对于日本、美国、英国等相关的机构，尤其是英国的领事馆找到我们，让我们对珠三角的商圈予以介绍，因此我们编《珠三角商圈发展研究报告(2013)》为国内外的投资者提供参照，同时非常感谢在座多年来鼎立的支持。

  这份报告在国内的同行中引起了众多的关注，刚才义乌的老总发了信息说，看到这份报告后，希望进行交流，因为他们想进入广州。

  以后每年都办一本，明年重点研究珠三角的社区商业发展报告，黄总认为社区购物中心非常好，我们明年就会延伸到社区的商圈，研究中发现，未来随着城镇化的建设，社区级的商圈今后将是特别热的重点，刚才严总和杨总介绍了北京路的商圈，这些都是都市级的商圈，具备高贵的姿态。

  未来中国会出现二、三万个新兴的四线、五线的新城镇，这些新城镇汇集了中国三、四亿的人口，他们需要一批新兴的社区级商圈。这一商圈会受到大家的关注，如何建设。今年三月份商务部在杭州开了会议，我在会议上进行了发言。确定明年的主题是珠三角社区商业发展报告，希望各界了解社区商业发展的动态。关于蓝皮书和报告就介绍到这里，包括业态的选择、社区商圈的选址等等，希望各位都参与进来。我们的蓝皮书影响越来越好，国务院发展研究中心和其他的专业机构给予了评价。

  刚才两位老总谈到了商圈的问题，连续五年对商圈进行了比较多的研究。《商圈动力学》这本书明年会出版，就是商圈如何发展。我已经发表了二十多篇的论文和相关的研究报告，一个是写北京路商圈的，一个是写天河商圈的。9月29日天河路商圈会召开国际高峰论坛，我十分认同杨总的话，其实广州是没有商圈的，天天说广州这么多的商圈，那么多的商圈，这是业界说的，是学界说的，但是真正的城市规划和实施过程中是没有商圈的。

  北京路作为步行街，没有定位商圈。天河路商圈是天河区政府推进的，市长去年才开始做，在广州不是商圈，而是过境交通干道。我们研究国内外成熟的商圈经验，无论是纽约第五大道还是东京银座，有共同的特点，就是无数的交通通达。北京路两边的交通被卡住了，而且受交通管制，周边的停车都是大的问题。

  我们有文化没有挖掘，还有旅游资源没有挖掘，这些都是政府推进和做的事情，还有交通的打造，这都决定了商圈未来的生存和发展。我们跟广百合作过一次，商圈管委会是专门负责打造商圈，重庆出台了商圈发展规划，打造多少个商圈，商圈具备怎样的条件，政府应该做什么，有明确的规划和限制。商圈内的交通如何走，明确的导向。

  黄华军：感谢王教授，今天是教师节，让我们以热烈的掌声感谢王教授的精彩发言。接下来有请参与这本书写作的几位作者，简单的谈谈心得和体会，首先有请我身边的段总，他是商道咨询有限公司的副总经理，也是研究员，他参与了白云商圈研究的内容。

  段君伟：今天参加本次的活动，非常的荣幸，再次感谢主办方。

段君伟 广州市商道咨询有限公司副总经理

  《珠三角商圈发展研究报告(2013)》连续两年参与撰写，商道公司在商贸服务业规划方面做了十多年，2/3的商贸项目我公司有参与。

  刚才前面几位领导的发言非常的精彩，关于白云商圈的内容，书中已经有了，这里不详细的介绍了。作为商贸服务业的咨询公司，这里分享前沿性的研究，下面谈谈《珠三角商圈发展研究报告(2013)》的感想。

  目前的商圈的研究是从静态和存量结构研究的，相对来说是比较滞后的。现在电子商务，网上购物发展得非常快。去年全国电子商务和网络购物是1.3万亿元，增长速度是64.7%，今年上半年是7547亿元，增长速度是47.3%，现在网络购物增长的速度是非常快的。现实过程中，商圈自己发展的速度， 特别是单个综合体的发展速度，去年的增长速度是23%，今年上半年是13%，已经做得非常的辛苦和不容易。广百是广州商贸业的旗舰，未来商贸业的发展是属 于谁，真的很难说。在这里进行呼吁，未来商贸服务业的发展和商圈的引用，希望更多与信息化和大数据结合起来。

  例如北京西单百货在杭州的店，将数据分析和感应放在店里面，进来的年轻人，手机如果开了WIFI就会接收店铺和商家推送的信息，做了试验后，基 本上30%的消费者会主动的搜索商场的WIFI，搜索连接后，就会有消费者的信息上传到商场的数据后台，商场的促销信息马上推送出去，准确性非常好。这种形式在美国的沃尔玛做得非常好，他们分析商品的关联性，例如尿片跟什么搭售得比较好，尿片跟啤酒，因为很多年轻的父亲，购买尿片的时候，会顺便的购买啤酒，他们将两者搭售在一起，销量增长得非常快。

  现在传统的商场和传统的商圈要转型升级，如何进行转型升级？我个人觉得信息化，大数据分析方面非常的有效。刚才黄总、严总和杨总提到要建7万平方米大型的购物中心，我认为未来要投入更多的力量，特别是信息化的建设和大数据的分析方面。企业未来实体店的趋势就是线上和线下，否则的话，线下就变成了空调房。消费者的行为要进行分析，如何将每一个进店人的信息进行分析，给到他们需要的信息，这是未来精准化营销重要的手段。未来不但要看商场的规模，还要讲究精细化的数据分析，从而进行营销。

  从产业的层面来讲，刚才王所长已经介绍过了相关的内容。现在做产业研究，数据是很大的问题，我们看一下商圈报告，绝大部分是从供给提的，有多少店，业态是怎样的，多大的经济规模，包含了哪些业态。实际上分析应该从供需双方开始，例如消费结构和消费的趋势进行分析，这些方面还是比较欠缺的，未来广州的商家和商圈如果引入数据分析的话，对整体商圈和产业的研究就会更加的具有实时性和精确性。

  王教授谈了明年研究社区商业，大家已经感受到网上购物的趋势，实在有需要的话，才会去大商场。社区商务应该如何发展，成为今后研究的课题，接下来我们会跟王所长共同合作，把握住未来发展的趋势。广东是全国网络购物销售额第一的省份，今后这种趋势会越来越大。我呼吁在座各位，呼吁研究学者和商家更多的研究这些内容，谢谢大家。

  黄华军：感谢段总，接下来有请广州商业总会秘书长罗志杰先生，他参与了这本书荔湾商圈板块的研究，有请罗秘书长。

  罗志杰：非常荣幸参加今天的沙龙，也是业界的聚会。昨天我还在犹豫，飞机是否可以赶得回来，昨天在南京，今天凌晨二点多回到广州。为什么今天一定要来？因为有两个原因。我们是蓝皮书编撰者之一，黄总的活动我们一定要参加。景兴也是商会的副会长，大家在合作方面做了很多的活动，老 领导杨总也在这里，因此今天一定要过来。

罗志杰 广州商业总会秘书长

  今天听了专家和各位精彩的发言，非常的受益。广州有蓝皮书，珠三角也有自己的蓝皮书。我也进行了稿件的撰写，看到《珠三角商圈发展研究报告(2013)》逐渐的成熟，影响力不断的扩大，我对此是非常的欣慰。

  刚才杨总说广州没有商圈，王教授对此是认同的。这是在一个层面上予以介绍的，从另外一个层面来说，广州是否有商圈。我认为还是有的，问题是从哪个角度进行探讨。

  去年的蓝皮书中我们写了广州各个的商圈，商圈的形成、商圈的生态进行了详细的论述。段总阐述白云商圈时也引用了我们的数据，说明我们的蓝皮书得到了业界的关注。我参与了广州市2013―2020年商业网点的规划，王教授也是学界代表，我是行业代表参与2020年商业网点的规划。网点布局是否规范，如何为社区提供服务。规划中的内容是比较多，其中有一个重要的指标，确定了三个都市商圈，北京路、天河城、上下九。未来在番禺会有万博商圈，而且是体量最大的商圈，该区域汇聚了大量优质的人口，这里不展开介绍。

  杨总的观点我是认同的，商业面积和容积率的问题。2013年最新出版的广州商贸业发展报告中，专门写了广州商业地产的发展状况和趋势的文章。里 面有一些统计数据在这里跟各位分享，2010年广州规模以上商业面积和供应量是45万平方米，2011年商业供应量是68万平方米，2013年的商业供应量是106万平方米，发展的速度是非常高。2010年跟2013年对比，差不多多了一倍。可以说明未来的商业竞争非常大，商业经营的压力也是非常大。传统的几大商圈中，天河、北京路、上下九的经营和招商是比较稳定。未来北京路商圈需要新的元素注入，越秀区的供应量不是很大，北京路也没有大体量的供应量注入。

  北京路很多的业态感觉都有了，但是有一样东西是缺失的，就是新元素的注入，我认为需要新元素刺激传统的商圈。天河商圈是现代感的，北京路商圈是传统的，北京路的租值不亚于天河商圈。北京路商圈也有短板，例如休闲和娱乐。天河商圈和北京路商圈最大的机会在哪里，北京路是有积淀的内容，历史文化的积淀，天河商圈是没有这些内容的。1995年我到了天河城，2006年离开。去的时候，是一片苗圃，说明天河商圈是没有历史。相反北京路是有历史的，瑞安新天地也即将进入诗书路的改造，这些都是新的元素。刚才杨总说景豪坊会有800到1000个车位，这是令人欣慰的，如果没有做好的话，就会变成帮别人做的停 车场。

  原来在广百购物的时候，很多的车都是停在景豪坊的工地，现在景豪坊开工了，无法停车了，也走了部分客群。如何提升北京路商圈的定位，这应该是大家期待的问题。

  商圈的内容大家讲了很多，我们是期待未来的商圈，希望共同做好。明年珠三角蓝皮书的内容是社区商业，我对此是看好的，我相信明年蓝皮书中会有更多的内容注入。

  非常感谢主办方、协办方提供这样的平台跟在座的各位进行交流，我就讲到这里。

  黄华军：下面有请商业智汇的几位核心人员发表自己的看法，下面有请广东省流通业商会执行会长、楚睿商业董事长黄文杰谈谈自己的看法。

  黄文杰：我们在全国做了非常多的项目，深入了解非常多的商圈。我的感觉是，商圈的诞生和发展，本身就是动态的过程。商圈的走强、 走弱是有多种因素影响的。商圈诞生发展和一路走强就有三个要素，第一是规模化，第二是综合化，第三是特色化。没有一定的规模是站不住脚的，我曾经在南方大厦工作过，那里也是广州传统的商圈。因为周边的环境，路况和城市发展，本身规模的限制，不可能承载太多的内容，一路的走弱，目前已经成为专业市场。

黄文杰 广东省流通业商会执行会长、楚睿商业董事长

  有了一定的规模，就可以承载足够多的功能和不同的商户。有了功能和商户，就可以突出自己跟其他商圈不同的内容，强化自己的特色，商圈就可以有很好的发展前景。

  天河城诞生以及天河路商圈发展的前期阶段，北京路商圈停滞不前。天河商圈崛起后，北京路商圈重新崛起和发力，诸多的项目都在开发之中。目前不是天河路商圈一家独大，北京路商圈重新焕发青春和一路走强。

  我非常认同严总的观点，广州的商圈是从西往东，上下九、北京路、天河城，上下九是传统，北京路是传统和现代结合，天河城是现代商圈，想找传统的内容是很难的。

  以目前承载的内容来说，北京路商圈的元素会更加的丰富。在里面经营的商家，包括政府和旅游文化部门能够充分的发挥北京路商圈特有的优势，博采众长，为我所用，北京路商圈会一路走强，甚至在一定程度上，真正的成为广州的名片，不仅仅是商业名片，还是城市的名片。

  落到实际来看北京路商圈，我不认同要走高端路线，高端不是唯一的选择。我刚才介绍了商圈的三个要素，我并没有强调高端化。大家看看最近的几个要素，光明广场和名盛广场中的百货，都将百货店往奥莱店做，这跟经济环境有关，也跟所处的现实环境有关。也不赞成大家都这样做，各个项目有自己的选择，至少 这是一种发展的趋势。北京南路、天河城都有比较大的项目，他们都在做艰难的决策，到底往专业市场做，还是往综合购物中心的方向做。到目前为止，更加倾向往 专业市场做。

  天河城项目的对面有一个骏田专业市场，好象是做礼品和小商品，已经做了若干年，近期租赁期限到了，开发商反而开始纠结，是否不做专业市场，往综合零售方面发展。大家对未来市场的判断和商圈的走向，都有不同的看法。

  黄华军：北京路南面也许会做批发，粤海在天河城附近拿的地块，可能会做批发。这跟成都的春熙路有所不同，零售和批发是混合的，还有几个大的专业市场。

  黄文杰：北京路从财厅一直走到天字码头，这就是北京路商圈。但是到了中山五路拐弯，景豪坊就有机会了。我们也看到，专业市场也有 新的做法。最新西湾路推出了财富天地，这是越秀打造的专业市场，总的面积是17万平方米，里面也有餐饮和卡拉OK和休闲娱乐项目配套。专业市场也往综合商 场的方向发展，主题式的商城或者是专业性的商城也进驻北京路的话，会使我们的元素更加的丰富，具备不同的特色。

  北京路各位嘉宾已经提到了，这里有文化和旅游的元素。我们如何整合和发挥这一商圈。目前旅游大巴到北京路都不知道往哪里停，因此需要商家的整合，也需要政府整体的推进，我就介绍到这里，谢谢各位。

  黄华军：下面有请盛世中华百货有限公司总经理窦怀山先生谈一谈。

  窦怀山：我对北京路尚且提一个词，对景豪坊提两个字。

窦怀山 广州盛世中华百货有限公司总经理

  北京路提一个词，我希望北京路可以整合为一天经济，我跟严总沟通的时候，大家感觉北京路很乱，里面有很多的资源，但是未很好的整合在一起。围绕北京路，很难吸引到新广州人。就是天河、萝岗区的人，他们没有必要来北京路购物和休闲。

  北京商圈服务越秀区的100万人是可以的，存在很大的麻烦，因为人进入后，有一种想逃离的感觉。北京路的旅游资源是丰富的，可以说是南中国的商 业史和对外贸易史，广州的城市史，近现代的革命史，这些跟广州和北京路周边是离不开的，三步一个古迹、故居或者是老的会议中心，但是未予以整合，政府也在 想办法整合，但是未能整合成功。

  对一个旅游者而言，往往停留在北京路的只有半个小时，来了以后，可能是11点或者是12点，逛到下午就走了，这样的话，经济效益就会比较弱。如果将整个北京路附近划在一起，就会形成一天经济或者是一天二晚的经济，这样的话，购物休闲旅游的经济要比只是购物好得多，城隍庙和大佛寺也在整合，广百和景豪坊可以主动做一些政府做的事情，例如将旅游资源画一个导游图，吃喝玩乐游都会非常的清晰，往商圈内一走，就会有这样的导游图，或者是竖一个品牌。

  景豪坊送两个字，一个是多、一个是空。多就是希望将停车位做多一些，这是最有利的因素。空的意思是，希望在某些地点留一些空，因为北京路太拥挤了，所有人进入后，都想逃离。如果在7楼做楼顶花园或者是休闲娱乐，只是喝茶，或者是酒店做一个中空，可以用于餐饮，种一些植物，留一些房间做餐饮，原来的餐饮只能在五、六、七三层楼，如果做酒店和规划的时候，十层楼空出一层，或者是六层又空出一层，就增加了娱乐和休闲的面积。让大家在拥挤的北京路商圈突然感觉到“空”的存在，两个字就变成了一个词，就使景豪坊成为北京路的停留点，多和空都是围绕停留，如果大家可以在北京路停留的话，购物和饮食就会充分的发挥。之前可能是6个小时的停留，可能花费500到1000元，如果停留12个小时的话，就会增加到1000到1500元，如果停留24小时的话，就会消费到2000元左右，这就是硬件和软件方面对北京路商圈的支持。

  黄华军：说到商业智汇，我们有几位热心的网友，说到这里，首先要感谢新浪微博的速记很快。如果你们想看看自己讲了什么内容，可以在上面了解。第一商业网有一个链接，已经有16、17页的内容，每一位讲话同志的内容都进行了详实的记录，对此表示感谢。

  洪门七兄_地产江湖常年从事城中村改造，他做了仔细的记录，下面请他发言。

  洪门七兄_地产江湖：谢谢各位嘉宾提供这么好的平台，在座的各位都是前辈。我本人是从事城中村改造的工作，几位前辈都是城中村该做的总顾问，包括黄华军、黄文杰先生。

洪门七兄_地产江湖 微博网友

  今天的话题是非常有意思，如果大家对商业地产有研究的话，经常来往港澳三地的话，大家听到景豪坊大家就会非常的熟悉，因为香港有朗豪坊，有很多地方是共性的。

  首先，名字很相似，香港是在九龙。朗豪坊面积是60多万英尺，差不多是7万平方米，香港的朗豪坊是老城区，景豪坊地块拿了很久，最近开始动土，这是非常有意思的。

  运营方式也是比较相似的，朗豪坊是由英商运营的，景豪坊是由城中名人杨军艇先生运营。朗豪坊2001年动土，后来联合国发了人居改造的大奖。景豪坊如果在2016、2017年开业的话，会成为三个典范。

  第一个典范，广州老城区人居环境提升的典范；第二个典范，北京路商圈扩容提质的典范；第三个典范，岭南文化、广府文化、潮流商业有机融合的典范，我就谈这些，谢谢各位。

  我们的村就在白云新城的核心区，希望杨总有机会到我们这里也开发一个“景豪坊”。

  黄华军：今天有一位嘉宾从事的行业是电影院的开发，刚才嘉宾谈到北京路商圈有6家电影院，如果加上未来的景豪坊就会有7家，下面有请中影的刘婉霞谈谈，她也是在座唯一的央企的代表。

  刘婉霞：首先非常感谢景兴和景豪坊邀请我来参加今天的沙龙，北京千年商都和吸引游客的因素，各位前辈说了很多，我就站在电影院的角度谈谈商圈。

刘婉霞 广州中影环银电影院管理有限公司执行总经理

  我先卖卖广告，因为中影国际城是广州的第一家，很多人对我们是不了解。叫中影国际城的电影院才是中影集团直接经营或者是控股的，其他的都是加入 的院线的电影院。中影国际城在全国有60多家，广州的第一家就是新天地购物中心，景豪坊的面积是7万平方米，希望你们将中影国际城考虑进去。现在除了一些 旧的电影院外，新兴电影院的设置都是在购物中心内，从而造就了电影院和购物中心息息相关的联系，因此电影院就会成为必然的配套，电影院一定会带来人流。

  以下的数据就会说明这些问题，从今年的1月1日起，到8月31日止，全国的票房已经达到了135亿元，年度票房前三十年占据了108亿元，票房 集中在一线城市的中心商圈内。广州票房的递增达到了三位数，北京路商圈虽然有7家电影院，青宫去年达到了150万人次，票房达到了5200万，这是片放作 为分帐的依据。

  青宫8月七夕期间观影人达到了3.1万人次，票房达到了107万，票房全国排名第八，广州排名第一，如果在景豪坊设置电影院的话，就会创造新的纪录。

  景豪坊结合了广百，再结合中影国际城就会强强联手，会给广州的人民带来新的购物享受，我就说到这里，谢谢。

  黄华军：下面有请信盈城的刘总谈谈自己的看法。

  刘雄：各位领导，一不小心就成了压轴，各位领导谈了很多的看法，我就谈亮点。

刘 雄 广州信盈城经营部总监、商场招商运营副总经理

  一、北京路老商圈要保持原有的优势，一定要将文化的概念做起来，并且做强做大。

  二、一定要将文化和商业有机的结合起来，如何做得到，在座的各位专家和领导都是我的老师，我这里不展开评述，再次感谢主办方和第一商业网，谢谢大家。

  主持人：今天发言最简洁的就是刘总了，非常感谢今天到来的各位嘉宾和朋友，商业智汇第九期主题沙龙圆满结束，感谢各位的到来，也为我们提供了很多很新鲜的观点和很好的启发。我谨代表主办和承办单位，对各位的到来，表示衷心的感谢。